海外置產陷阱多 消基會示警

北市首見申訴案 收款後失聯、超收服務費糾紛不斷 留意銷售文件是否經過公證

近年海外置產方興未艾，但不少海外房產陸續進入完工交屋階段，交易糾紛也開始浮現，日前台北市已有消費者購買海外房產交易糾紛案例出現，消基會也注意到海外置產亂象，提醒購買海外房產更應留意潛在風險。

今年上半年台北市地政局已首見海外置產申訴案件，有仲介公司介紹購買海外房產，但買方匯款帳戶遭該國凍結無法匯款，卻仍被仲介催促付款，因而申訴。

目前消基會、主管機關與各地房仲公會雖未接獲大量糾紛申訴或裁罰，但坊間已有海外建商收款後失聯、銷售柬埔塞飯店產權持憑證房屋失火、超收服務費、賺取價差等糾紛傳言，海外置產風險逐漸浮上檯面。

消基會近期更發現，英國倫敦有出租公寓來台銷售廣告訴求「4萬英鎊、保證每年10%報酬」等廣告誇大不實、價格與報酬率與有違常理的案例，愈來愈多。

消基會秘書長盧信昌表示，雖然海外各國不動產產權登記型態、金融環境與國內不同，但銷售契約不能有「預期增值」等字眼，銷售文件也應符該合經駐外單位公證過的中文環境、合約精神、資訊透明、誠實告知等精神。

目前有愈來愈多房仲、代銷、旅行社業者轉型或跨足海外房產，如信義、東森、亞太國際、21世紀、全國、大師等業者，以及如世邦魏理仕、第一太平戴維斯等外商顧問公司等投入，幾乎周周都有投資說明會，並提醒投資人投資風險。

潛在海外交易糾紛包括廣告不實、價格不透明、賺取價差與資訊未誠實告知導致投資損失，以及出租不易、脫手不易，讓增值和報酬未達預期，預售案換約買方欲出場卻沒有人接手等問題，也有不少案件是未取得建照銷售、使用執照下不來、交屋瑕疵等。

台北市仲介公會法律顧問蔣美龍表示，不少國內房仲在賣有些房屋座落於偏遠地區、馬來西亞鮮少華人會買的馬來區，都遇上出租轉售的困境，房仲公司應針對房屋轉售限制、持有及交易稅率誠實告知。

目前部分投資人也遇到了出租不易、轉手困難的問題，有些國內房仲業者在銷售的房屋建案，座落於偏遠地區、或如馬來西亞鮮少華人願意購買買的馬來區，都遇上出租或轉售的困境，房價增值未如預期，房仲公司應針對當地的房屋轉售限制、持有及交易稅率，及當地環境，誠實告知。

仲介服務費 10%起跳

近年海外置產熱潮興起，台灣房仲業者每年成交數千戶海外不動產，成為新興業務。國內法規規範經紀業者不得賺取價差、買賣服務費不能超過6%，不過據了解，房仲業者銷售海外房產賺取價差、服務費逾一成仍極為普遍。

台灣「不動產經紀業管理條例」規範，經紀業者收取買賣雙方服務費不得超過總價的6%，不過房仲業受海外賣方委託，卻不會受到台灣法令的規範，因此一般會多收取買方1%至2%服務費，且海外賣方服務費並不透明，業者向賣方或建商收取服務費或委託底價難查證。

國人投資 最愛日中美

國內房內不振，置產資金外移海外，根據永慶房產集團調查顯示，高達59%海外置產的目的都是為了「投資」，投資海外置產的主要原因中高租金投報率、具建設題材或匯兌收益潛力及房價便宜，居前三名。

而無意在海外置產的原因，以無法直接管理、投資資訊透明度低、匯率貶值風險等最高。

該調查顯示，海外置產國家最熱門前三名為日本、中國大陸、美國，其次為馬來西亞、澳洲、泰國、柬埔寨等；而海外置產預算以中低總價為主，總價1,000萬元以內就占55%。

經濟日報 2015.8.5