壽險資金擬回鍋 商辦加溫？

救經濟政府部門總動員，金管會近日表示考慮鬆綁壽險業投資商用不動產門檻；根據實價資料，北市商辦已下滑，跌幅近一成，鬆綁能否讓商辦行情回溫，市場關注。

經濟成長率大跌、股市重跌，行政院日前召集各部會研商激勵經濟方案；金管會提出三政策，包括考慮放寬壽險業投資不動產投報率不得低於2.875%的限制，讓壽險業資金重返商用不動產投資市場。

國內商用不動產在後金融海嘯時代蓬勃發展；根據高力國際統計，2009年以後，平均每季不含土地在內的大型商用不動產交易金額高達235億元，其中2011年、2012年都有單季成交金額在500億以上。

但2012年金管會祭出「金八條」，限制壽險業投資不動產的投資報酬率不得低於2.875%後，由於北市當時商辦大樓已大漲一波，但租金未跟上，少有物件 能達到此一投報標準；壽險業等於被逼退出市場，市場也由絢爛轉趨平淡，原本一年可達1500億元以上的交易量，降至不到1000億。

還好在開放陸資、陸客觀光等題材支撐後，根據永慶資產統計，至去年為止，商辦價格仍穩定上揚。

但今年形勢已轉，受北市府大幅調高房屋持有稅，商辦也被波及，加上房地合一議題發酵，根據台北市實價網資料，北市市中心辦公大樓不只交易量急縮，行情也明顯鬆動。

以大安區來說，去年辦公大樓平均成交均價突破一坪百萬元，達123萬，但今年上半年均價下滑到僅86.8萬元，重跌近三成。除了A辦較少交易外，同一大樓產品價格也有一成左右下滑。

除大安區外，松山區、內湖區、信義區、中山區等辦公室交易量較大的地區，成交價也都走跌；松山、內湖跌幅都逾一成，市中心僅中正區上揚，去年成交34件均價73萬元，今年成交13件，均價近80萬元。

永慶房產研展中心經理黃舒衛表示，金管會此時釋出考慮鬆綁壽險業投資商用不動產，研判主要是為了解決壽險業資產重估後，辦公大樓資產因價格調高。但租金未 上揚，所出現的投報率不足問題，並非為了救房市；不過，此時拋出此訊息，仍可讓市場恐懼感稍降。投資人應趁此機會，仔細盤整手中存貨，進行汰弱留強。

聯合晚報2015/8/29