最大苦主 建商餘屋 恐降價換現

房地合一新制為國內不動產史上最大稅制變革，更將造成建商成本大增，預估將增加10％～15％的稅賦成本，淪為新制上路後最大苦主；在餘屋量仍大下，建商恐將降價拚現金！

房地合一上路後奢侈稅將落日，新成屋在去除奢侈稅緊箍咒後，市場預估將因此出現賣壓。信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，新制短期交易課稅高達35％、45％， 但只針對獲利才課稅，沒賺或賺不多的民眾，即使持有不到2年也有機會不用繳稅，因此可能出現一些短期轉手的交易，但估計個案有限，對房市不至形成太大賣 壓；反倒是在投資人不願認賠出售下將轉售為租，預料明年新屋出租市場將增加。

房地合一衝擊最大的恐怕還是建商，以往建商土地增值獲利只繳交土增稅，銷售房屋獲利繳交17％營所稅，建商還可透過調整房屋與土地的比率降低稅金；但房地合一後，建商就得按房屋及土地出售總價課稅，預估將多增加10％～15％的成本。

在房市景氣好的時候，建商多出的成本可轉嫁至房價上，但以目前市況，新制多出的成本恐將由建商吸收，也會導致建商稅後淨利下滑，在此情況下，未來建商購地、推案將更為謹慎。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年起建商已進入大量交屋潮，面對大量餘屋，明年建商可能出現較大降價幅度，且以出清餘屋為主，新推案量將大減。而商用不動產市場方面，由於房地合一對境外法人課以45％、35％重稅，明年商辦市場仍是國內壽險業的天下，本土化將更為明顯。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘則認為，商用市場以工業廠房、工業用地等剛性需求為主，早已本土化，外資占比非常低，且外資購買商辦大樓也可能採用股權交換方式，或在台設立子公司方式購買。

(工商時報2015.12.31)