房地合一稅元月上路 8問一次解盤

房地合一實價課稅明（2016）年上路，這是台灣史上最重大的不動產稅制改革。地產專家指出，新制上路後，未來想要跑短線投機炒作者，將面臨最高45％重稅伺候，房市投資獲利的低稅時代正式宣告終結。

房地產業者戲稱，房地合一稅自6月初立法院三讀通過，到底如何課稅？至少有一半業者還是一知半解、9成8消費者還是霧煞煞，甚至還有人主張「既然政府連證所 稅都可以廢、乾脆連房地合一稅也廢除算了！」不過說歸說，房地合一稅確定要在2016年1月1日正式實施，面對全新稅制，消費者將受到哪些影響？究竟要怎 麼因應？以下八大熱門話題，一次解盤。

1.坊間討論最熱門的是，哪些人適用房地合一新制？

答：由於訂有日出條款，2016年1月1日實施前取得、且持有屆滿2年者都適用舊制，因此絕大多數屋主都沒有適用新制的問題。

2.持有未滿2年出售房地產者，需要繳交奢侈稅嗎？

答：不用繳交奢侈稅。房地合一實施後同時停徵奢侈稅，但對不滿2年售屋者，獲利部分須依新制課徵45％（持有1年內）或35％（持有1～2年）稅賦。

3.2016年後才交屋，來不及在2015年底前脫手的非自住型投資客，怎麼解套？

答：繼續持有2年以上再求售，此時獲利部分繳20％的稅，等待時間可先出租降低成本。

4.房地合一實施，會進入「重稅時代」嗎？

答：其實未必。房地合一是有獲利才繳稅，自用住宅者有400萬元免稅額，每6年享受1次，超過免稅額部分適用10％稅率；至於非自用住宅者，稅率15％～45％不等，若無獲利就不必繳稅。

5.可灌水裝潢費用，將來申報成本來減稅嗎？

答：未必。財政部有訂出「房地合一課稅所得稅申報作業要點」，售屋時可列舉廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，當作費用項目；另可列舉裝潢修繕、印花稅、契稅、代書費、公證費等，當作成本項目，據以扣除稅額。但如系統家俱、冷氣等，財稅單位未必會認定。

6.成立公司會比較省稅嗎？

答：公司依新制規定稅率為17％、併入營所稅結算申報。比舊制最高繳45％綜所稅優惠，但售屋獲利還要負擔未分配盈餘加徵10％稅賦，總實際稅賦可能要繳到25.3％。相比若個人非自用住宅出售，持有2年以上稅率20％，相對優惠。

7.買2016年1月1日之後才交屋的預售屋，會比買中古屋吃虧嗎？

答：不一定。很多人在2015年下半年鼓吹應把握下半年黃金輕稅期買屋，如以房價正在高點往下觀察，若住滿6年、獲利不超過400萬的自住客不必繳稅；超過400萬元部分稅率10％，經小換大或重購退稅機制，有機會比舊制還划算。

8.有「免驚」族群嗎？

答：至少有4種類別不必擔心房地合一稅。

A、預售屋在未取得所有權之前移轉，屬於權利交易，不適用房地合一新制。

B、賣屋獲利400萬元以內的自住者不必繳稅，估計這類自住客佔比至少達80％以上。

C、重購或換購可享退稅。

D、台北市被調高路段率、房屋標準單價的大坪數高級住宅，舊制售屋所得併入個人綜所稅、適用40％～45％稅率；但2016年新制上路，只要持有超過2年即可適用20％稅率，相對較舊制划算。

(工商時報2015.12.31)