房市冷…豪宅12樓 售價比4樓低

同棟豪宅不同樓層，價格差很大。通常愈高樓層的房屋視野愈好、價格愈貴，然而整體房市下修，近年陸續出現高樓層豪宅行情比低樓層房價還要低的現象，信義計畫區「皇翔御琚」12樓每坪242萬元，比4樓每坪290萬元少了16%；豪宅也受到房地產熊市波及，銷售不佳。

群義房屋總經理潘家成分析，同一個社區的房屋，因座向、坪數規畫、裝潢程度不同，而有不同的成交行情，尤其豪宅因具有獨特性，通常愈高樓層的行情愈貴。

根據群義房屋統計，豪宅高低樓層價差最高的是高雄「國硯」，2011年成交1戶8樓，每坪24.4萬元；2012年成交32樓，行情飆漲到每坪68.7萬元，價差高達1.82倍。

仲介公會全聯會理事長林正雄說，「國硯」開賣時，高雄房市在谷底，因此低樓層較便宜，但後來房市上揚，加上成交的高樓層可看海景，才讓「國硯」從2字頭跳到6字頭，成了高樓層景觀豪宅的經典成交案。

但近來市場卻打破了這個潛規則。潘家成說，整體房市下滑，豪宅難賣，一年可能僅成交個位數案件，加上公告土地現值、豪宅稅暴增影響，不少高資產族群將資金外移，不願持有豪宅，高樓層豪宅屋主只得「降價」出售，才會出現同棟豪宅，高樓層卻比低樓層價格低的現象。

2014年後豪宅市場萎縮，導致豪宅成交價跟著下滑。2014年7月信義計畫區「皇翔御琚」4樓每坪以290萬元成交，同年12月，12樓以每坪242萬元成交，高樓層反而比低樓層便宜了16%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，台北市中心舊豪宅應已落底，價格合理修正後，有機會讓更多高資產族群觀察進場。

優 美地產企研室召集人葉立敏表示，雖然豪宅行情波動，但仍有豪宅價格屹立不搖，如「文華苑」10樓不同物件，去年行情仍比2012年成長67%；「吾疆」同 樓層不同時間成交，行情成長1.41倍。這些豪宅都屬於新完工，顯示新豪宅較具有抗跌保值特性，中古豪宅得視地段與樓層條件，市場愈冷、愈是考驗產品好壞 的時機點。

聯合報2016/1/10