公告地價飆漲 雪上加霜

根據土銀、兆豐銀兩家信託管理銀行在上月底、本月初公告的REITs最新資產價值重估結果，4檔REITs合計共有15棟大樓，其中有9棟不動產出 現減損，只有6棟不動產金額有小幅增加，據悉，除了景氣不佳是商辦大樓資產減損的主因，台北市公告地價今年飆漲近40％，更是導致商辦資產減損的重要原 因。

業者指出，這也使得REITs在面對景氣衝擊的挑戰外，更雪上加霜。

有關人士透露，根據估價師對銀行提出的分析報告，大環境不好，使得商辦大樓的承租戶減少，的確直接影響到商辦大樓以出租為本業的中心收益，但另外還 有兩大重點，其中一項就是政府調高公告地價的政策，由於調高幅度介於30～40％，連帶使得該物業持有者的繳交地價稅負擔等持有成本也跟著增加，這也將計 入對於商辦大樓的資產評價。

另一個有趣的原因，則在於央行降息影響對於押租金收益的影響。根據估價公司的報告，商辦大樓在與承租戶簽約時， 通常會要求預付一筆押租金，而這筆押租金，往往會存放在銀行生利息，如今央行降息，這些放在銀行生利息的押租金，所產生的收益也跟著下降，這一部分的影響 也將計入對REITs不動產的整體評價。

金融圈人士認為，儘管景氣不好的確對商辦大樓的行情有影響，但多少仍有地區性的差別，包括6個資產 重估後仍有些許增值的不動產物件，估價師在評估時大半認為該區域仍有漲價的空間，不過整體而言，漲價的幅度仍遠低於減損的幅度，這也將構成未來對於 REITs投資者的一大挑戰。

(工商時報2016/5/5)