交易三不管 海外房產孤兒湧現

國人投資海外不動產每年上看千億元，如此龐大金額，卻因買賣海外不動產國內不具管轄權，僅靠「不動產經紀業管理條例」微弱的約束力要求業者自律，但 在代銷業者過度吹捧投報率下，導致海外交易糾紛已陸續浮現，因海外不動產交易成為三不管地帶，目前市場上已有所謂的「海外房產孤兒」出現。

近幾年在政策強力打房下，讓市場游資不斷湧向海外不動產市場。業者推估，國人每年投資海外不動產資金上看700～1,000億元，且投資國家已從國人熟悉的日本，擴大至整個東協國家。

根據海外代銷業者透露，海外不動產交易糾紛眾多，如早期代銷業者會以買斷方式自行訂價，加價銷售；客戶合約由房仲代簽（因有客戶授權）；打出包租或加價包買回，但開發商倒後更換名字；紅單轉賣；或是以當地人頭購買外國人不能購買的物件。

業者表示，市場上已出現許多3年前購買，交屋後卻發現房價並未上漲，不僅求售無門，也租不出去，而出現所謂「海外房產孤兒」。

甚至不少業者發現「海外房產孤兒」商機，開始成立物業管理公司，進行「托孤」的生意，目前以馬來西亞不動產較為明顯。

面對海外不動產交易糾紛，內政部地政司副司長施明賜表示，近期海外交易糾紛確實較多一些，但目前僅能依據「不動產經紀業管理條例」要求業者自律，真的遇到糾紛，可透過外交部駐外單位協助。

消基會指出，目前以馬來西亞糾紛案件較多，但海外交易糾紛並不適用消保法，目前無法可管，只能提供法律諮詢協助。

北市地政局科長沈瑞芬表示，去年底起已出現很多海外不動產交易糾紛，多透過議員申訴，一般投資海外不動產很少自用，幾乎全部案例皆屬自身投資問題，如一次合買10多戶，資金周轉出問題，原預期增值效益，但景氣不好無法脫手。

沈瑞芬指出，國內代銷業者帶民眾赴海外，由當地開發商進行銷售、簽約，國內政府單位並無管轄權，目前只靠「不動產經紀業管理條例」來約束業者執行業務規範，後續須靠中央政府列出管理辦法，才能讓地方政府落實管理。

新加坡商ECG億世紀國際地產總經理黃逸群表示，業者代銷海外不動產物件本身沒問題，重點是業務員過度包裝產品，例如承諾投報率、房價增值空間。

黃逸群認為，政府規範再多也沒用，像是新加坡都是靠業者自律，政府不會管太多，但要是出現問題，罰則會很重，以重法嚇止業者不合法交易。

(工商時報2016/5/9)