海外投資藏陷阱 別只看投報率

「投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書」，一句耳熟能詳的廣告詞，也切中投資海外不動產潛藏陷阱，在包租、高投報及低投資門檻的誘人條件下，海外不動產法令規範、當地行情、購屋習慣、政經局勢、利率及匯率，都是投資海外不動產前須考量的風險。

民眾購買國內、海外不動產最大不同處在於安全性，以國內「不動產經紀業管理條例」規定代銷、房仲業者須提供的「不動產產權說明書」來看，東協國家完全沒有相關規範，由業者自行制定規格，並沒有一套制式化版本，形成海外交易灰色地帶，容易衍生糾紛。

東森房屋國際不動產中心總經理廖麟鑫表示，海外不動產交易潛藏風險，供需是決定房市價格走勢最主要理論，也是海外投資最重要參考指標，空屋率及新建案數量，是重要參考數據。

此外，坊間業者所說的高租金投報率動輒5～6％，大多指的是稅前的名目投報率，若扣除持有稅、管理費等，甚至是外國人特別稅，剩下的稅後實質投報率恐大打折。

此外，廖麟鑫指出，台灣房貸利率約2.1％，日本約2.5～2.8％；東協國家相對較高，馬來西亞約4.5％、柬埔寨8～10％、泰國、菲律賓約5～6％，當租金投報率低於當地銀行貸款利率，需謹慎考慮。

大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，東協國家並無實價登錄，業者頂多只能提供類似國內房仲的民間交易行情，國人不易得知真正成交行情，除非向當地熟人探聽，否則只能選擇有品牌、高知名度開發商，才不會胡亂定價。

而當地人購屋習慣也很重要，有些國家會排華，像馬來西亞有分馬來區及華人區，若買錯不同區域，轉售將出現問題。

目前很多海外糾紛來自出租，業者包租年限過後租不出去，蔡詠綸認為，要避免此問題發生，購屋前一定要了解當地市場是否有真正居住需求，若需求強勁，有時不包租投報率反而更高。

(工商時報2016/5/9)