商辦收益 幾被稅吃掉4成

仲量聯行昨日發布第2季商用市場報告，總經理趙正義提出稅改、土改和心改「三改」的房市政策建議。他說，房屋稅已占租金收入的10%~15%，讓租金收益率幾乎打了六折，而BOT與地上權的地租不確定性，持有稅過高讓民間不敢投資。

仲量聯行統計，國內前十大壽險業者可用於不動產投資的金額約4.2兆元，超額儲蓄已逾2.5兆元。趙正義說，民間資金充沛，卻因持有稅問題讓投資卻步。

他分析，房屋稅已占商用不動產租金收入的10%~15%，加上地價稅（或地租）與管理費用，占租金比例更達25%~30%，也就是讓原本有2.5%的租金收益率僅剩下1.5%，幾乎打了六折，不如買政府公債。

趙正義說，投入地上權及BOT成本的組成包含權利金與地租，投資人最擔心未來持有成本增加的不確定性，在地主開發期間總收入不變前提下，提高權利金的比重、降低地租率至1%，才會減少投資人因不確定性觀望態度。

趙正義指出，土地政策也應正視開發商缺地的問題，都更尋求100%同意等於鼓勵釘子戶，九成的建商都面臨原料短缺的問題，政府可將土地開發政策採取TOD 模式（以公共交通為導向的發展），如大台北三環三線捷運站沿線，提高容積率，部分作為社會住宅或合宜住宅，才能解決土地原料短缺困境。

趙正義說，「心改」也很重要，政府不要把民間投資人當作只為了賺錢，開放務實、公開透明、公平雙贏才能解決目前問題。

仲量聯行調查顯示，今年上半年大型商用不動產交易為314億元，為八年來次低值。

聯合報2016/7/8