地上權房貸 銀行公會擬解套

銀行公會擬出面統籌訂定「地上權」的房貸辦法。據悉，在金管會指示下，銀行公會已經委請金融研訓院提出「地上權」房貸研議的專案報告，希望找出國銀不願承作地上權房貸最主要的問題，及尋求解套方式。

目前已知，最主要的問題出在銀行對於「所有權」不完整的顧忌，銀行公會已在整理各會員銀行看法，作為後續統籌訂定「地上權」房貸辦法的參考。

現在民眾如果是購買地上權的房屋，通常只能用信貸等方式貸款，利率往往達3～4％，未來若地上權房貸可比照一般房貸，除了貸款成數可拉高至房價的七成，利率更可望大幅下降。

有 關人士指出，目前包括國產署，或各地方政府都有大量的閒置土地有待活化，地上權設定不僅為活化資產主流，同時範圍已從商辦擴及到住宅。在地上權設定的住宅 方面，目前較知名的除了信義計畫區的「台北花園」、台北車站附近的京站，以及景美捷運站附近尚未完工的財政部財訓所土地開發案。

業界人士指出，在地上權住宅的推展上，主管機關屬意由土地銀行作為「領頭羊」，最主要是土銀是不動產專業銀行，在房貸上較不受到銀行法第72條之2的限制。

至於其他一般商業銀行，由於合計房貸、土建融的總放款量，就會碰到不得逾總存款量及發行金融債券30％的限制，因此，在「總量上限」有限的情況之下，承作一般的住宅貸款就接近額滿，也因此對於地上權房貸承作興趣缺缺。

國 產署官員坦言，過去的確在地上權房貸方面，在完成土建融之後有卡在能否「分戶」的問題，但二年前該規定已經鬆綁，現在銀行若願意承作地上權房貸，應不會被 「卡關」，想要承作地上權房貸的住戶需要向國產署提出申請，但一般而言，只要是在國產署放行「分戶貸款」後的新地上權住宅開發案，申請都會准。

銀行主管則回應，國產署目前對於地上權設定的自用住宅，一來是二年前在未放行分戶房貸的案子，無法溯及既往，二來是不論如何，地上權的住宅：「沒有土地所有權，只有建物所有權」，因此銀行還是覺得很不保險。

且國產署也有規定，倘若地上權的約定期限一到，即使債權尚未清償，銀行也必須放棄債權，即銀行給予客戶的貸款期間，必須以地上權的契約年限為限，也讓銀行認為有貸款風險。

銀行主管指出，正因為地上權不具土地所有權，因此，房價通常為一般住宅的5～7成，但現在就是卡在上述問題未釐清，所以沒有銀行承作所謂的「地上權」房貸，相關貸款要上路，有待銀行公會提出統籌研議方案「解惑」。

(工商時報2016/7/27)