地上權住宅貸不到 建商頭痛

地上權土地開發儼然躍居為2013年地產市場的「新顯學」，不過最新調查發現，迄今已標到地上權土地並開發為住宅的5大建商，手握約總銷230億元的地上權住宅開發案，正面臨求貸無門的窘境。

上述業者正積極洽談銀行承作地上權住宅的分戶貸款，但迄無著落。據悉，部分地上權住宅案有可能改弦易轍，採出租住宅經營。

大華不動產估價師事務所所長、台北市地政士公會理事長張義權表示，地上權住宅的銀行分戶貸款，金融機構普遍為可核貸擔保品、成數、貸款年限傷透腦筋，因為銀行依銀行法、民法，不能依地上權住宅的建物使用權予以核貸。

地上權住宅近來吸引不少消費者洽詢，主要誘因是建商標榜未來將以市價7成的優惠價，對外銷售，像華固得標財訓所景美地上權案，就將以每坪40幾萬元的售價，推出18至40坪的地上權小宅，乍看之下頗有票房誘因。

但根據最新調查發現，自2010年12月至2013年7月間得標的地上權住宅開發案，包括：日勝生旗下兆曜實業得標的「仁愛本真」、昇陽建設得 標的板橋案、吉美建設得標的民生東路四段案、華固建設得標的景美財訓所案、以及議約中的冠德建設大直等，迄今5家建商，仍到處洽談可承作日後分戶貸款的銀 行。

日勝生規劃「仁愛本真」每坪售價將在100萬元以上，每戶約70至120坪，總價約1.2億元，可望是史上最貴的地上權豪宅；未來銀行如何核貸分戶貸款，被視為市場指標。

昇陽建設董事長簡伯殷表示，板橋民生路的地上權住宅是昇陽的第一筆地上權住宅，預計2013年底將完工，但還沒談成分戶貸款。雖然有些建商標到地上權土地、已開始後悔，不過，既然標到了，昇陽還是會集思廣義、尋求三贏。

吉美建設董事長林進輝表示，分戶貸款事宜還要再談。據悉，吉美不排除朝出租住宅、商務住宅方式，長期經營。

華固建設董事長鍾榮昌表示，財訓所案初估住宅可售金額上看百億元，但目前華固還沒有洽談好銀行的分戶貸款，不過一定會努力找出解套方案。

至於冠德建設，4月標到國防部大直海基會對面地上權土地後，一直遲遲未完成議約。冠德建設副總經理洪錦欽表示，不諱言目前未能完成議約，一來是 地上物未清除點交，二來是冠德一直「很努力」洽談地上權住宅客戶的銀貸，看看是否能突破民國93年財政部解釋令、或地上權住宅不得分戶貸款的限制，可否獲 得解套。[工商時報2013/7/23]