房地資產價跌 壽險示警

信義計畫區不動產價格開始鬆動？新光金控16日舉行法說會，揭露今年面臨不動產下行風險，主要是房屋稅及地價稅高漲，已占租金收入的20～30％，再加上周邊地價有下跌情況，使得新壽去年底進行不動產鑑價時，發現信義計畫區不動產價格下跌5％以上。

新光金財務長徐順鋆表示，金控營運今年面臨四大風險，第一是信用風險，主要是銀行的授信面，發現中小型企業今年違約率有微幅攀高的情況，因此新光銀已轉作聯貸及中大型企業放款。

第二大風險是歐洲政治風險，擔心歐盟解體，再次出現資本市場黑天鵝。

第三則是匯率風險，新壽海外投資上兆元，為避免匯率吃掉投報率，已將傳統避險比重拉高到70％，且原本NDF只作3個月也延長為半年。

第四大風險就是不動產下行風險，徐順鋆表示，近期國內房地產價格的確有下跌的情況，尤其是信義計畫區，新壽在該區有2棟出租住宅，即信義傑士堡，還有一棟商辦新光曼哈頓，接著就是A12地上權，目前是新光金融中心及艾美飯店，去年底鑑價時就發現有跌價情況，主要是房屋稅及地價稅高漲，造成價格下跌，跌價幅度逾5％，整體不動產價格下跌近50億元。

徐順鋆強調，新壽投資性不動產並沒有選擇市價進行續後列帳，鑑價只是為了評估壽險隱含價值（EV），因此不動產跌價不會影響新壽獲利。

4大壽險公司國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及南山人壽，在信義計畫區都有大筆不動產，除新壽外，其他3家都選擇不動產市價法，即投資性不動產價格波動都會進損益表。

但國壽表示，其信義計畫區不動產都是商辦大樓與商場，並不會因為稅金調高影響價值，反而是出租率上升、商場營收提高，價值會上揚；這波被房屋稅及地價稅影響價值的主要是信義區的住宅及地上權，國壽並沒有受到太大影響。

業者也表示，地上權每年本來就要認列價值減損，同時公告地價一直調高，也會影響租金收益率。

(工商時報2017/3/17)