地上權成本 倍數飆漲

各地方政府去年調整高公告地價，壽險公司成受災戶。壽險公司投資政府土地地上權，每年依公告地價3%~5%繳付地租，去年地方政府大幅調高公告地價，壽險業租金成本大幅增長，其中大型、矚目性地上權案租金成本更倍數飆升。

據壽險公會報告顯示，2016年南山廣場、台北學苑，以及國壽台中、桃園地上權等案的土地租金大漲；漲幅及增加金額讓壽險業者擔心，轉租給一般客戶不但沒有多少利潤，可能蝕本。

例如南山人壽2012年取得南山廣場地上權（原是世貿二館），土地年租金漲幅達108%；而中壽是2013年取得台北學苑的案子，地租也從原本的4,000多萬元漲到了8,000多萬元。

投資地上權最多的國壽，更是首當其衝，台中IKEA BOT案在2013年取得土地，當時土地租金僅884萬元，到了去年卻已經調漲到2833萬元，租金為當年三倍以上；高鐵的桃園產業專區地上權是過去重大案件，國壽2012年標下後，不動產業界甚為矚目，當時土地租金6,892萬元，到去年已漲到2億元以上，年租金增加上億元。

國壽2013年取得台中烏日地上權，年租金僅700萬元，做為物流中心，去年一口氣調漲到1,576萬元。

壽險業者表示，壽險公司投資地上權多以出租為多，租金成長率大約與消費者物價增長率差不多，或以此為基準，若以去年公告地價的調整情況來說，長期的租金收益率恐無法追上調漲的速度

金管會官員表示，壽險公司投資地上權仍受投資不動產即時利用並有收益規範，也就是租金收益率要2.345%以上，若未達者要專案向金管會提改善計畫。

業者指出，壽險公司能提的改善計畫有二，一是處分不動產，但由於地上權流動性較差、且多與地方政府簽署長約，所以壽險公司要轉讓地上權障礙很高。

另一個改善計畫就是調高承租戶租金以符合法規，但同時也會墊高租戶的租金成本，讓壽險公司所投資的地上權失去市場競爭力。

經濟日報2017/5/2