台灣危老都更 明年拚「500案1萬戶」

行政院院會下周將通過都市更新條例修正草案，送立法院審議。內政部次長花敬群昨天接受本報系經濟日報專訪時表示，明年為台灣都更史上最關鍵的一年，內政部擬具計畫，先透過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」拋磚引玉，目標500案、一萬戶的量能；本會期力拚都更條例修正草案通過後，也將以「每年500案」為目標，讓量能倍數成長。

租稅、容積獎勵 「不宜再放寬」

但修正法案送進立法院後，條文內容可能再次被修正，尤其優惠措施可能會加碼放行。花敬群說，容積獎勵、租稅優惠都不宜再放寬。

花敬群表示，未來30年內，台灣約有740萬戶的老舊建物，若要全面更新，每年須執行5000案、約25萬戶的都更；因此，趕快完成修法，盡快推動台灣各地都更，是目前內政部最重要的工作之一。

據統計，2006到2016年這十年內，核訂的都更案件只有449案，平均每年只有40案、約2000戶。內政部要改變此現象，已完成立法的危老條例，將打頭陣明年推500案，其中雙北市各100案、其餘四都各50案，其他縣市合計約100案。而都更條例通過後，比照同樣的目標加速進行。

花敬群也坦言，部分立委、業者認為，要推動都更，應祭出更高的容積獎勵、租稅優惠作為誘因，且協議合建的租稅優惠應同權利變換，但內政部的立場是：「容積獎勵不應無邊無際」。

他說，過去容積獎勵機制並不透明，實施者和地主不清楚餅有多大，容易產生不信任感，延宕都更進度；而老舊建築多半房屋稅偏低，走都更程序後，土地持份變少、房屋價值變大，因此房屋稅會增加很多，這也影響民間都更意願，擔心更新後繳不起房屋稅。

至於其他鄉村型區域，花敬群表示，容積獎勵並非推動都更的關鍵因素，而在於完善的金融協助、專業輔導，甚至農村社區重劃等另個層面的議題。

都更利潤縮水 業者：建商未必積極投入

 內政部統計顯示，近八年多來，台北市屋齡超過40年房屋從7.2萬戶暴增至26.2萬戶，大增2.6倍，而近年每年拆除數量僅約千戶。房地產業者表示，政府加速推動都更，不過台北市房屋老化問題日益嚴重，翻新效率遠不及老化速度。

房價反轉 可分配的餅縮水

另外，雖然政府積極推動都更，透過租稅減免、程序簡化希望提高民間投入都市更新的誘因，並加速都更；但房地產業者認為，近二、三年來房價從高點反轉，都更後可分配的餅縮水了，將成為除了整合困境外，建商投入都更的另一個抗性。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去台北市都市快速發展的1980年代，當時所興建的房屋，都在過去幾年至未來幾年，陸續成為屋齡40年的老屋，早期設計時相關法規未健全，老屋可能存有安全性疑慮或功能性不足，從許多層面來看，老宅都有翻新或重建的需求。

都更慢 每年老屋拆除僅千戶

但他說，2009年以來迄今台北市拆除房屋僅約一萬戶，每年僅約千戶左右拆除，去年不到1000戶，預估今年應也未達千戶，顯見都更效率有相當提升的空間。

他表示，政府將都更列為住宅政策的重點推動項目之一，不過房價從高檔反轉可能對於都更整合會造成干擾，近年房價下修，在房價高點進場的個案，建商可能面臨整合與分回比例價值下降的問題，更新後可能預期銷售的房價下修，總銷金額降低，營建成本卻難以降低，地主和建商都需面臨分回資產價值縮水的問題，建商在利潤縮水、甚至看不到利潤下，可能選擇出場。

不過也有建商認為，房市景氣下修，對於建商投入都更未必是不好的時機，主要原因在於投入合建和都更投入資金成本低，但地主對居住和資金需求的迫切性，仍是能否成案的關建因素。

世界日報2017/11/19