預售屋成本低 奢侈稅管不到 資金狂湧

央行總裁彭淮南昨天指出，預售屋就像期貨，會帶動房價上漲。學者表示，買賣預售屋成本低，且預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，近來的確成為投資客炒作目標。

不過，操作預售屋的槓桿風險高，若面臨市場反轉，投資客拋售不掉，將有一波房市斷頭危機，政府的確該謹慎看待。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，預售屋本來就是期貨，預售屋開出的價格是市場預估「完工」後的房價，在多頭市場中，預售屋行情往往比成屋貴上三成；但也因為預售屋並非真正的房屋，不在奢侈稅範圍內，成為投資客積極炒作的標的。

舉例來說，同樣是總價一千萬元的房屋，若購買預售屋，一開始付出的訂金、簽約金共只要一成，一百萬元，兩年內再隨著工程開工進度，陸續付出剩下的兩成、兩百萬元，若工程期間出售房屋、換約，只要付出總價千分之一的換約費，若有價差及大筆收入，才會被國稅局納入所得，被課百分之五至百分之四十的所得稅，但得視出售價差而定。

但若同樣是一千萬元的成屋，一購買就得付出三成以上的自備款，若在兩年內出售房屋，還會被課總價百分之十或十五的奢侈稅，光是稅務成本就多了一百萬至一百五十萬元，也因此投資客轉向投資預售屋。

根據住展雜誌統計，以奢侈稅實施的二○一一年為基準，預售市場推案量年年上揚，今年北台灣推案量更可能破兆元，創下史上新高量。然而根據內政部地政司統計，全台建物買賣移轉棟數則從二○一○年達到高峰後，年年向下，二○一二年全台成屋交易量僅卅二萬棟，奢侈稅實施兩年以來萎縮兩成。

住展雜誌研發長倪子仁說，預售屋近期的確熱賣，尤其是淡海新市鎮、五股等重劃區，推案量持續創新高，不少個案也出現區域新高價，除非納入奢侈稅範圍，否則預售屋自然會吸引資金。

聯合報2013/10/