租不如買？檢察官教你看【租賃專法】
華人文化傳統觀念認為有土斯有財，造就台灣人以購買不動產成為保值財富方式，遂不斷推升都會區房價，造成現在台灣地區現在「低薪高房價」問題。而「買屋」或「租屋」除了個人經濟條件考量外，有關政府不動產政策與稅賦政策均應納入考量，立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃專法）甫自2018年6月27日開始上路施行。
【租賃專法】有何需要注意與因應的事項？基隆地檢署檢察官劉彥君有以下說明：
一、租約應注意內政部新頒佈「房屋租賃契約書範本」內容
內政部在2016年5月23日原已頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」，但此係基於消費者保護法（下稱消保法）第17條授權而來，所以，該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非消費關係的一般住宅租賃契約，而只適用具有消費關係的租賃契約，行政院消費者保護處曾解釋：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業是否合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以「消保法」加以規範。但租賃專法第5條規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效。該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。因此，只要出租或承租房屋以供居住使用時，不論房東是否為偶一為之或企業經營，均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。內政部雖暫未發佈新版「房屋租賃契約書範本」，但依內政部新聞稿內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障，依租賃專法之授權，研訂之契約書範本包括：
（一）、非具消費關係之住宅租賃契約
1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（簡稱一般租賃契約）， 適用房東非為企業經營者。
2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（簡稱包租契約），適用包租業與房東間。
（二）、具消費關係之住宅租賃契約：
1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱轉租契約）適用包租業與房客間。
2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱代管契約）適用代管業與房東間。
內政部為防範房東或包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，本次訂定契約書範本之契約不得記載事項，其重點包括：1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。就非具消費關係一般租賃契約及包租契約，內政部發布契約書範本即生效；至於具消費關係之轉租契約及代管契約，尚需依消費者保護法第17條第1項規定，報請行政院消保處審查核定後公告之。
二、押金不得超過二個月租金總額
往昔房客無約定或法定事由提前退租的情形，房東往往會不分其損害大小直接將房客所繳押租金全部沒收不退，但單以提前退租就沒收押金是有法律爭議的。依法院實務見解，押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權，也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物（即所謂停止條件成就）後，房東才應有全額返還承租房客之義務。由此可知，押金並非提前解約的賠償金。
租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」（租賃專法第3條第13款），返還時期為「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」（租賃專法第7條第2項）。且房東與房客間若有約定押金，其數額多寡，依土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額，超過的話，承租人得以超過之部分抵付房租，租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額（租賃專法第7條第1項）。應提醒房客注意，實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額，這不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，因為依民法第335條規定，抵銷必須向對方以意思表示為之。所以，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（需注意舉證問題）向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。
三、房東可有條件減稅
為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，未來月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000元至2萬元間，所得稅的必要費用可扣除百分之53，2萬元以上，則可扣除百分之43，縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵，但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。
四、房東與房客其他權利義務
又因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮，惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋，也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。
同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用（難以繼續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租約，房東不得要求賠償。
五、包租代管法律保障
明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業，「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東的角色；「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等；此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更放心。
租賃住宅服務業屬許可行業，自租賃專法施行日起，需向公司主管機關預查「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經營許可，並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後，即得開始營業。如所在地同業公會尚未成立，應先行加入所在地商業會。
租賃專法包租代管專業服務制度，有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，讓租屋服務更具保障。「專業證照制度」部分，為確保包租代管服務專業性，租賃專法規定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度，經參加中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗合格，並登錄領得租賃住宅管理人員證書者，始得受僱執業。但為保障現有業者及從業人員執業權益，在租賃專法施行前已從事包租代管業務者，仍有2年得繼續執業的緩衝期，惟執業過程亦應遵守租賃專法相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員資格者執業外，亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充任租賃住宅管理人員。其次在「業務責任規範」部分，為提升包租代管專業服務品質及可信賴度，租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任，包括：租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載（約定）及不得記載（約定）事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容，如面積、屋齡、樓層別、法定用途等，應與事實相符。在「損害代償機制」部分，為保障租屋服務當事人權益，租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會，請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。
六、租屋爭議調處及諮詢
新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道。
租賃專法是剛出爐的全新法律，為了保護自己的居住正義，值得我們多花一點時間好好關心一下喔。
（本文由《台灣司法人權進步協會》會員基隆地檢署檢察官劉彥君提供）
(中時電子報2018/7/1)
