雙老危機夾擊全台 政府力拚都市更新

因應全台建物老化、人口老化的「雙老危機」，政府官方力拚都市更新，針對民辦、公辦都更相繼成立「台灣金融聯合都市更新服務公司」以及「國家住宅及都市更新中心」，希望藉由社會對公家單位以及銀行的信任感，提供據公信力之官方機構，給予全台民眾都更新選擇，盼能加速全台都市更新、危老改建。

根據統計，全台屋齡超過30年的建物有384萬戶，10年後將高達600萬戶，逐漸邁入老人住老屋的「雙老危機」，為解決台灣房屋高齡化問題，今年政府積極推動都更，除公告「危險及老舊建築物條例」提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因，希望加速老舊建物之改建；並成立「國家住宅及都市更新中心」，以「行政法人」全新形態解決既有行政機關人力不足及法規不易整合開發的限制，協助「公辦都更」及「社會住宅」推動。

台灣金融聯合都更服務 主攻民間危老改建

不僅如此，日前內政部與財政部還整合8大公股銀行、台灣金聯與農業金庫，共同催生「台灣金融聯合都市更新服務公司」，主推「危老改建」，針對全台民眾提供整合、規劃、設計、估價、金融等專業服務，協助住戶產權與資金信託管理、優惠融資，發包或嚴選開發商協助改建等，種種立法與措施，都顯示今年政府想推動都更決心相當強烈。內政部次長花敬群也表示，都更將陸續燃起希望，「台灣金融聯合都市更新服務公司」將成為不動產服務業，分別和「國家住宅及都市更新中心」形成民辦以及公辦都更的推手，加速全台都市更新。

台灣金融聯合都市更新服務公司表示，希望透過銀行共同股東的背景，給予住戶在整合時的信賴感，待成熟到百分之百同意後，以公開選商方式遴選優質建商或營造廠參與合建或委建。將由公司承擔前段開發整合風險，提供住戶公平公開的分配條件，銀行提供資金土建融轉房貸，減低開發期間資金需求壓力，並且建立危老改建專業平台，能結合業界力量加大危老改建量能。目前更推出都市危老重建輔導專案，將評選出12個社區優先給予客製化輔導，包括確認資格、招商管理、住戶整合、財務規劃等，1個社區約可節省30萬元，收件至10月底止，已吸引全台各地民眾積極報名。

國家住宅及都市更新中心 主推公辦都更與社宅

至於「國家住宅及都市更新中心」，核心業務專攻公辦都更及社會公共住宅，如租賃、管理社會住宅，擔任公辦都更實施者(具公益性、急迫性、民間無投資意願、無法自行實施等條件)，目前手上案件包括林口世大運選手村社會住宅管理營運，台電嘉興街學生宿舍都更案、台銀捷運圓山站西側地區都更案等，由政府主導，目標為改善居住環境及提升公共利益、公私有資產再利用等。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，台灣老舊房屋問題嚴重，預估未來10年台灣老屋佔住宅存量將超過7成，相當驚人。由於這些多是在921地震前所蓋的老舊住宅，多有耐震強度嚴重不足問題。以2016年台南大地震造成的人員傷亡來說，北市府就曾估算，光是台北若發生一樣地震，將會倒4000棟房子、死6萬人，對於地震頻繁的台灣來說，台灣推動都市更新確實已到刻不容緩的地步。

都更刻不容緩 民眾應提高參與度

有業者質疑，目前政府積極修法，並一口氣推出「國家住宅及都市更新中心」及「台灣金融聯合都市更新服務公司」，真能有效解決都更困境？對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，台灣長期以來都市更新推動不易，主要與都市更新法令繁雜，政策法令一變再變，房產業者無所適從有關。另外，民眾對於都市更新認知的不足，對於實施者的「不信任」，業者和個別住戶的協議條件「不透明」，以及投資者對於權益的「不確定」更有相當直接的關聯性。

陳傑鳴表示，由於目前台灣都更制度多藉由「利益」驅動，中央與地方政府為加速推動都更，往往祭出稅費減免、容積獎勵等各項獎勵方案，但因缺乏相關配套措施，不僅造成民眾對都更有錯誤期待，許多案件卡關原因在於住戶若利益談不攏，就不願意都更。因此，政府雖然新設立相關組織，配合銀行背景，給予住戶參與整合時更大的信賴感，但面臨的「利益擺不平」困境依然相同。未來都更要能推動，除有賴政府積極修法、推動外，民眾也應提高參與度，不能一旦牽涉個人利益就不顧整體公益，否則一旦發生災難，最後承擔苦果還是自己。

 自由時報地產天下 2018/9/8