租稅有好康 小房東竟然可以這樣省！

家中有閒置的房子或空間，很多人會出租「物盡其用」，當包租公、包租婆賺點小錢，補貼生活費。為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營，以擴大租賃住宅市場供給，政府提供不少租稅優惠，個人房東可以好好利用。

所得稅法相關規定，房屋租賃所得的計算，是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。

包租公若能提供確實證明文件，可核實減除必要損耗及費用，常見的必要費用有修繕費、房屋稅、地價稅及購屋借款利息支出等；如無法提出相關憑證，可依財政部頒訂的固定資產租賃必要損耗及費用標準43%，減除必要費用。

舉例來說，小民結婚生子後請退休的父母幫忙帶小孩，為避免兩地奔波，決定搬去與父母同住，並將原本居住的房子以每月3萬元的租金出租，賺點房租補貼父母。

必要損耗 報稅可以減免

小民平日工作繁忙，要蒐集租賃收入相關必要損耗及費用的證明文件或憑證太麻煩，因此以財政部頒訂標準減除43%的費用來報稅。所以小民每月租賃所得就是3萬元x（1-43%）＝1萬7100元，全年的租賃所得為20萬5200元，每年5月要併入所得報稅。

為鼓勵房東長期穩定釋出空閒住宅給代管及包租等租賃住宅服務業營，以擴大租賃住宅市場供給，落實健全租賃市場，個人房東委託「代管業」管理，或出租給「包租業」由業者專案管理服務，契約時間1年以上者，即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅。

委託代管 每月6000元租金免稅

且若未能提出租賃期間必要損耗及費用時，月租金6千元至2萬元部分，得以租金收入53%為必要損耗及費用減除。

政府通過住宅法及租賃住宅市場發展及管理條例後，去年1月11日及今年6月27日起，個人房東符合條件就可享有租稅優惠。

1. 將房屋出租給接受租金補貼的房客，成為「愛心房東」，享有每屋每月最高1萬元租金收入免稅。

2. 若透過縣市政府核准的租屋服務事業，如崔媽媽基金會、永勝租屋、華康房仲、兆基管顧等16家業者，將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，除每屋每月最高1萬元租金收入免稅外，可減除的必要損耗及費用可從租金收入的43%提高到60％。

3. 委託「代管業」管理，或出租給「包租業」由業者專案管理服務，契約時間1年以上者，即可享有每屋每月最高6000元租金收入免稅，且可減除的必要損耗及費用，月租金在6000元至2萬元的部分，得以租金收入的53%為必要損耗及費用減除，超過2萬元的部分則回歸43%。

回到上述案例，小民目前月租賃收入為1萬7100元，若當愛心房東，將房子租給接受租金補貼的房客，則小民每月的租賃所得降為1萬1400元【（3萬－1萬）x（1-43%）】，全年為13萬6800元。

小民若透過租屋服務事業，將房子出租作為居住、長期照顧服務等的社會住宅使用，則小民每月的租賃所得降為8000元【（3萬-1萬）x（1-60%）】。

此外，若小民將房屋出租予包租業2年，並約定該屋於租賃期間應作為居住使用，則小民每月租金所得僅1萬2280元【（3萬－2萬×（1-43%）+（2萬－6000）×（1－53%）】。

台北國稅局提醒，可適用租賃條例或住宅法租稅優惠減免的房東，在申報綜合所得稅時，應檢附租賃契約書、付款證明、必要損耗及費用等相關資料供國稅局核認。

聯合報2018/11/5