換屋族注意！售屋所得小心新舊制適用差異大

105年開始實施房地合一實價課稅制度，不動產取得時點將會影響出售房地利得計算及申報方式。若先向第三人購買房地後贈與給配偶再出售，可依照原始買入成本來計算財產交易所得。

安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢表示，夫妻在105年互贈房地後再出售，在計算所得時，原本要按實際出售收入減除受贈時成本計算不動產交易所得，但在實務上遇到不少成本認定的爭議。

因此，財政部在106年時放寬規定，出售時是以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地的日期為取得日，並依出價取得、繼承或受贈等原始取得原因來計算成本。

陳信賢指出，配偶在105年1月1日以後因繼承取得房地，而被繼承人取得房屋、土地時點是在104年12月31日以前時，配偶出售房屋、土地時原本應按舊制課稅；但如果符合自住優惠規定，依房地合一課稅新制規定有400萬元免稅額，計算起來較舊制有利，就可選房地合一課稅新制來申報繳稅。

舉例來說，爸爸在104年10月30日時買了一間房子，隔年（105年）房地合一稅制上路，爸爸同年不幸過世，兒子在4月30日繼承了房子。一年後，兒子在106年4月30日將房子贈與給太太，而太太在去（107）年底出售房子。

則太太的原始取得成本是以爸爸取得房屋的所有權年度，也就是104年來判斷適用舊制或新制。一般來說，舊制因土地所得不課稅，稅負會較新制輕，因爸爸取得房屋在104年，太太可以適用舊制；不過，若符合新制自住優惠要件有400萬元免稅額，太太也可以選擇按新制課稅。

陳信賢提醒，如選擇新制計算房地所得，要在房屋交易後30天內申報，而非於來年5月所得稅申報時才一併申報。

聯合報2019/3/21