電商崛起 東京倉儲需求相當3,184座101大樓

高力國際今（15）日公布最新的「2019年第二季亞洲房地產投資市場快報」，審視15個亞洲主要房地產市場。研究報告指出，拜電商大舉崛起所賜，東京、新加坡在亞太區表現最穩健，尤其東京，物流倉儲的需求殷切，未來5年會有3,630萬坪被消化，相當於3,184棟「台北101大樓」，或是461座大安森林公園大的面積。

這項報告指出，第二季的亞洲房地產投資因受到全球貿易緊張、政治事件及活動影響等國際局勢影響，將多採取靜觀其變的態度，而政府也推出利多政策希望維持穩定的投資動能。然而在負面因素衝擊下，雖然部分區域的活動可能持續保持低迷，高力國際仍觀察到，新加坡、東京市場，表現穩健，投資動能相對穩定。

這項調查顯示，北京及上海等一線城市，提出新政策，可望刺激投資動能。其中，北京中國國務院批准一項計畫，允許將商業地產轉換為住宅租賃單位來促進租賃公寓市場的發展；同時北京商務局頒布「北京市商業服務設施空間佈局規劃」，該計畫限制中央區零售物業的發展，此外，有投資人購入零售物業並且改建為辦公大樓的案例，因此預期北京整體零售存量會下滑，而顯然辦公大樓仍為投資者最喜愛的產品。

至於上海，在上半年也提出幾項新政策刺激投資，包含長江三角洲整合計畫，以及稅賦減免措施，以減輕企業成本負擔；高力國際認為，這些措施都是在因應並舒緩中美貿易所帶來的投資不確定性，並可望藉此維持投資信心與投資動能。

高力研究報告指出，至於反佔中事件持續的香港，住宅價格回升迅速，今年前4月上漲9％；不過，近期負面因素，恐影響辦公大樓投資需求。

香港即便近期示威遊行活動頻繁，不過，今年前4個月的住宅價格表現則相對亮眼，4個月住宅價格回升約9%，為近6年同期最大漲幅。然而受到近期加劇的示威抗爭與中美關係緊張等負面因素影響，高力預期投資動能將趨緩，投資行為將更趨謹慎，擔心將對商辦市場造成壓力。

最亮眼的是東京，由於高力指出，都會區物流需求旺盛，2018年物流績效指數排名亞洲第一。

日本電商持續蓬勃發展，促使物流倉儲與辦公需求也跟著加溫，依據世界銀行所發布的「2018年物流績效指數」，日本排名為全球第五，亞洲第一。

東京都會區的物流業務需求更是大幅增加，預估未來5年，每年將以10%以上的幅度成長，預估累積去化面積將達1.2億平方公尺(約3,630萬坪)，相當於3,184棟台北101大樓，或是461座大安森林公園大的面積，去化程度驚人。

工商時報2019/8/15