回流有溫度沒熱度？不動產交易五個數字大解密

根據商仲第一太平戴維斯統計，今年以來大型商用不動產交易達到1,428億元，土地交易市場全年也累計達2,536億元，雙雙創下新高紀錄；而在台商回流的情況下，包括廠辦、廠房與工業用地的「工業地產」交易，也維持在815億元的升溫動能，只是從五個關鍵數據來看，這波台商回流「有溫度、沒熱度」。

以工業地產來看，第一太平戴維斯表示，台商回台設廠帶來充足的自用需求，而另一方面也發現，買方結構性轉變為工業地產注入投資動能，包括全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人，積極購置具租金收益的物流倉儲，也就是說，今年工業地產交易，還有許多是非回流台商推升的成績。

一、815億元未超過去年

根據第一太平戴維斯統計指出，工業地產交易自2018年開始熱絡，過往從2014年到2017年，全年工業地產交易僅維持在600~700億元間，2018年美中貿易戰開打後，全年來到826億元明顯增溫，持續到2019年工業地產交易狀況，依舊維持在815億元的水準，但並未超過去年表現，整體交易持穩，有溫度、沒熱度。

二、工業地價格六年來漲最少

有多人說回流台商加上投資台灣熱，帶動工業土地飆漲？不過統計指出，指標工業區土地價格今年漲幅只有4%，相較2014至2016年工業地價格大漲24%，以及2016至2018年12%的漲幅，今年在自用需求回流的支撐下，價格卻難創新高，甚至有不少廠房標售結果並不理想。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說明，從今年工業地產的交易可以發現，工業地產過去已上漲一波，反倒這波有自用需求的買方發現，目前工業地產價格承受能力有限，導致工業地價漲幅區間縮小。

三、回流台商只一家傳產

從政府公布的回流名單，比對上市櫃公司有大型商用不動產交易之重訊，確認台商回流買工業地產的有13筆交易，買方包括京元電子、大立光、台達電、兆利科技、同欣電子、矽品等科技業，傳產比例極低，僅美喆國際一家屬於傳產，顯見在這波回流潮中，真正回台已投資設廠的，多半還是科技業為主。

四、買廠房占總交易八成

工業地產交易包括廠辦、廠房與工業土地，從政府公布的回流名單，與上市櫃公司交易重訊比對出的13筆交易，總交易金額來到143.6億元。其中，廠房交易合計來到九筆，累計達114.1億元，占該回流名單交易近八成，其餘工業土地與廠房的交易比重，皆在一成上下。

丁玟甄指出，由於這波貿易戰回流須立即投入生產，因此在購置工業地產的部分，廠房還是為主要投資標的，只是許多台商仍在尋找適合的廠房，另外就算有適合的標的，難以負擔的價格仍是這波台商出手的關鍵。

五、自用廠房交易穩定增至225億元

既然台商回流名單中，廠房是工業地產的投資主力，第一太平戴維斯進一步統計，扣除壽險業、REITs等投資型交易，近三年自用型廠房交易連年成長，從2017年的138億元，到2018年的189億元，今年在成長至225億元，雖然自用廠房交易來到新高點，但僅穩定增溫中，並未跳空暴增。

展望2020年，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，全球經濟發展充滿變數、美中兩大強國經濟成長放緩等不確定性，台灣經濟穩定成長、台商回流資金還有4,000億元有待逐步落實投資，惟工業地產的價格仍處高水位，自用型買方價格承受能力有限，評估期恐因此拉長，或是考慮轉往南部設廠等可能性，不過整體而言，明年度商用不動產的自用需求預計能保持熱度。

經濟日報2019/12/10