2014年由熱轉冷？房市面臨新挑戰
房市面臨新挑戰 近期房市利多不少，不過，實價課稅、選舉、升息等利空議題仍揮之不去，2014年房市究竟如何發展？
2013年房市受到整體經濟與政策影響，猶如洗了三溫暖般忽冷忽熱。根據內政部統計，今年一到九月全台建物買賣移轉棟數27.58萬棟，要突破去年 的交易量應非難事。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2013年房市交易熱度大增，加上實價登錄對市場衝擊逐漸散去，買氣從329檔期一路熱到年 中。
房市冷熱交替 奢侈稅微調成大利多
《住展雜誌》研發長倪子仁表示，原本今年928檔期應可爆出近五年來第2高的大量，但推案量不如預期，至少有8個指標案延緩推出，根據估算，9月中到10月底的推案量只有1,338億元，比先前預估的少了456億元。
2013房市5大最
1 房價漲幅最多區域 2013年房價漲幅最大的就是桃園縣，每坪均價約15.7萬元，漲幅高達25.7%。除了桃園將升格為第6大都會區外，航空城計畫、機場捷運通車話題，加 上多個重劃區新案推出、台北客南下買屋等議題，都帶動桃園房市強強滾。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，桃園房價平易近人，只要台北市的四分之一，不少 家庭願意跨縣移居，帶動桃園房價行情。
2 最令人驚喜政策 原本業界擔憂奢侈稅修法後延長年限、修正得更為嚴格，沒想到最後居然修成「微調」，不僅沒有延長年限，還擴大「豁免條款」，讓更多人免課奢侈稅，也讓投資 人、賣方更為安心。政策一出，不僅營建股連續好幾天走紅，不少準備急售房屋的賣方也收手，打算慢慢賣。奢侈稅微調堪稱為今年最大的利多政策，也最令人驚 喜。
3 成交量成長最多區域 成交量「成長」最多的區域為新北市，2013年1～10月與2012年同期相比，成長幅度達17.1%；第2名則是台南市，成長幅度達14.8%。李季鴻 分析，新北市淡海新市鎮、土城、鶯歌等區域不斷創造新話題，帶動不少人前往購屋；台南則是因為房價便宜，加上台南科技園區工作量穩定，台積電又再前往設 廠，帶動居住人口成長，成為南部房市後起之秀。
4 最令人驚嚇消息 2013年4月內政部宣佈，青年安心成家方案不再辦理，主因是財政困難，加上還有其他優惠房貸方案可選擇。青年安心成家方案是2008年總統馬英九的競選 政見，為鼓勵青年成家，政府提供200萬元優惠房貸，實施4年有6萬6千多戶獲得補貼。青年安心成家方案停辦，有如宣告一個時代的結束。
5 成交量最大區域 以新北市為最，累積1～10月已達6.57萬棟，距2012年全年的交易量只剩下3400棟。李季鴻分析，新北市一向是全台交易量最多的區域，除了幅員廣大外，不少北上工作者也因無法入住台北市而轉往新北市，造就大量的居住需求。
倪子仁表示，推案量萎縮對整體房市是非常不利的訊息，意味著業者也不看好當下景氣，寧可先「hold住」，觀察景氣後再決定是否要推案；尤其不少區域原本的舊案尚未出清完畢，導致新建案多的新興重劃區面臨強大賣壓，市場氛圍開始轉空。
不過，原本市場與業界人士都預估政府在11月宣佈奢侈稅檢討方案，恐怕加深市場不確定因素，沒想到政府卻是採取「微調」措施，不延長閉鎖期、也不加重稅率，並新增排除條款，夫妻婚前擁有的自有住宅，婚後決定出售其中一戶婚前取得的住宅時，可望免課奢侈稅。
2014潛力重大建設
公辦都更 由內政部營建署推出8大公辦都更案，總金額高達約1,137億元 受惠區域 各個都更區域及周圍環境，如南港調車場、北投區新民段、新北市新店行政園區等。 其他 政府於2013年底公告實施，2014年開始陸續招商開發，將成為2014年最受矚目、也最具代表的都更案。
捷運開通 松山線、土城線 頂埔延伸段完工 受惠區域 松山線沿線，如中山、松山區等，以及土城頂埔一帶。 其他 土城近期話題多，不僅有捷運延伸段通車，還有工業區再開發等話題。
航空城 機場周邊設立自由貿易港區、機場專用區等，開發麵積約6150公頃 受惠區域 桃園、大園、蘆竹、中壢等區域土地與房市。 其他 為愛臺12項建設中的旗艦計畫，2011年4月核定後，開始逐步以區段徵收方式開發土地。
財政部長張盛和曾表示，由於國內經濟動能不足，怕「一打下去，國內經濟起不來」，因此不加重奢侈稅課稅力道。黃舒衛表示，奢侈稅「微調」定調後，反而成了促進房市的利多政策，不僅減少了市場上的不確定性，也降低買方觀望心態，甚至讓原本急著出售房屋的屋主降低心中焦慮。
2013年房市從年初到年尾，歷經了各種政經事件而上下起伏。展望2014年房市變化，依舊延續著今年的變動因素，將面對5大利空的挑戰。
5大利空侵襲 2014年挑戰多
挑戰1／QE政策退場
QE是一種貨幣政策，簡單來說就是透過「印鈔票」的方式增加貨幣的流通。這波美國量化寬鬆政策從2009年金融海嘯後實施，至今仍未停滯。
太平洋房屋行銷企畫部顧問李季鴻表示，正因QE政策，多餘資金才會流向亞洲不動產，間接造就了這波房市大多頭，不過從2012年底開始，市場不斷傳出美國即將停止QE，代表資金可能從亞洲市場收回，對台灣房市可能造成急缺資金的危機，導致市場不景氣。
直到2013年底，美國經過多次會議，甚至連美國聯準會（Fed）主席都將換為葉倫，量化寬鬆政策的議題卻始終不減，即便收回速度沒想像中快，只要政策議題沒有結束，對房市仍有一定的影響力。
挑戰2／全球升息
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，全球低利率是造就這波房市榮景的推手之一，只要全球升息，台灣也會跟隨全球潮流逐步升息，雖然不可能一次「升息到位」，可能只會每次半碼、一碼的緩步升息，對房市卻形成明顯壓力，「市場觀望、停滯的態度，才是升息帶來的強大利空。」
挑戰3／實價課稅制度
在台灣持有或出售房屋所需負擔的稅負，遠比國外來得輕，主因是台灣房產無論是房屋評定現值或土地公告現值，都比市價來得低，而課稅基準又以兩者為主，導致房產相關稅負與市價脫鉤。
實價登錄製度上路後，政府更能掌握不動產實際成交行情。近來財政部開始督促地方政府，將房屋評定現值「朝市價方向調整」做為未來實價課稅的基礎；內 政部也要求土地公告現值應達市價九成，讓土地增值稅趨近實價課稅。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說，只要房屋評定現值和土地公告現值趨近市價，售屋 者的稅負絕對會大幅增加，也將成為2014年的利空因素。
挑戰4／五都選舉
選舉對一些人來說可能是利多訊息，但對整體市場來說，卻是利空因素。倪子仁表示，台灣每逢選舉前，不僅建商推案停滯，民眾買屋也趨於觀望，原因是大 家對未來不知所措；2014年底將舉行五都選舉，屆時不僅全台資源都將投入選戰，也可能導致民眾無心買賣房屋，成了房市挑戰之一。
挑戰5／投資客急退場
奢侈稅確定「微調」，投資客鬆了一口氣，不過政府也直言將更頻繁、謹慎的調查「預售屋交易金流」，對這兩年在新興重劃區大玩紅單、預售屋買賣的投資客來說，具有一定殺傷力；若同一區過多投資客急退場，恐掀起一波拋售潮，將是一大利空。
除了利空，仍有不少新機會將出現在2014年，包括既有的重大公共建設外，奢侈稅「微調」、服貿協議新進展等。
3大利多加碼 2014年新契機
利多1／重大建設持續進行
雖然台灣經濟面臨不景氣與下修，但不少重大公共建設卻持續進行中，不僅可帶動更多就業率與經濟成長動能，對區域房市也具有一定的支撐力道，更是未來 房市成長的基礎。李季鴻分析，2014年大台北將有捷運松山線、土城線頂埔延伸段通車，航空城、公辦都更案也持續進行中，而各區域都市計畫更是帶動區域發 展的最大動能，舉例來說，土城暫緩區開放變更、南港工業區轉為住商區，都將成為未來房市發展重心。
利多2／奢侈稅「微調」
奢侈稅修法議題原本是2013年的「房市利空」因素之一，不過11月政府確定將奢侈稅新修法定調為「微調」，不僅安了不少投資人、賣方的心，也穩定了房市局面。
李季鴻分析，奢侈稅微調後還會擴大「豁免條款」，針對賠錢或被迫出售的不動產，由財政部授權認定後可排除課稅，賣方不會因為怕賠錢又要付奢侈稅而不賣，對市場具有穩定局面的作用。
利多3／服貿協議繼續進展
兩岸簽署服務貿易協議後，將擴大開放中國企業來台投資或台資到大陸投資專案，從大型企業到與民生相關的中小企業都在名單中，未來大陸企業會加速佈局台灣，包括台北、台中、高雄等都會區商辦在陸企來台置產效應帶動下，將會有一波成長空間。
即便2014年面臨不少挑戰與利空刺激，但仍有不少利多政策與機會，只要抓準時機，便可在多空交戰氛圍中找到出路。
好房雜誌2013/12
