重購退稅3要件 讓你換屋變「省」長

新年到，最適合全家人出遊賞房，安侯建業會計師游雅絜指出，許多家庭出於機運及預算考量，並不是一開始就能買到理想的房型，而是在幾年裡面好好存錢，慢慢將小房換成大房，春節期間出門走春的家庭，可別忘了考慮「重購退稅」這項貼心的省錢措施！

所謂的重購退稅，指的一定是購房時才能退稅，而既然是退稅，退的則是賣房時繳的稅，游雅絜表示，重購退稅是專屬於換房族的優惠，消費者購入新屋之後，可以退還賣掉前一間房子所繳納的所得稅、土地增值稅。

游雅絜表示，無論是所得稅還是土增稅，重購退稅規定都有幾項共通的要件，第一個重點是符合「自住」規定，也就是舊屋賣出時，必須要有戶籍登記，且賣屋前一年都沒有將房屋出租或拿來做生意；第二，不論是「先買後賣」或「先賣後買」，重購期間須在移轉登記日二年內完成，也就是說一買一賣必須在二年期間內；第三，退稅完成後，五年內不可以再移轉或改作其他用途，否則將會被追繳稅款。

不管房地合一稅 小房換大都退稅

不過二種稅在重購退稅的規定上還是略有不同，所得稅方面，游雅絜表示，所謂的「小房換大房」重購退稅，指的不是房屋實際大小，而是指成交的房價，譬如先以3000萬元賣掉舊房子，繳納所得稅150萬元，再購入一套總價4000萬元的新成屋，不管是否適用房地合一稅，都可以退還150萬元全額稅款。

所得稅新制下 大房換小可退稅

游雅絜表示，假設是高房價換低房價，所得稅新、舊制就會影響退稅適用，像是一家人住了十幾、二十年的老房子，賣房時就會適用舊制，是併入綜合所得稅課稅，這類房屋在「大房換小房」的情況下，就不適用重購退稅優惠。

如果出售的舊家是2016年1月1日以後取得的，賣房時繳的就是房地合一稅，即適用新制，「大房換小房」可以按比例退稅。游雅絜舉例，同樣以3000萬元賣掉舊房子、繳納房地合一稅150萬元為例，如果新家房價為2000萬元，房價只有舊屋價格的三分之二，退稅的額度也是三分之二，也就是只退稅100萬元。

土地增值稅方面，看的則是地價而非房價，必須要新購土地地價高於舊土地出售時的價格減成本，游雅絜表示，影響地價的因素，一種是換到坪數較高的房子，另一種可能是搬家換到更好的地段，都有機會適用到土增稅的重購退稅。

同樣以實例解釋，游雅絜表示，假設舊家的土地地價為100萬元，賣屋時繳掉土增稅20萬元，舊家土地的價格減成本就是80萬元；未來搬到比較好的地段後，如果新家的土地價格為90萬元，就可以退稅10萬元；如果購入新家的地段比較差，土地地價只有70萬元，就不能享退稅；又譬如新家的土地價格為100萬元以上，則可以享全額退稅20萬元。

聯合晚報2020/1/30