房屋出租押金 兩方式課稅

 報稅季來臨，有殼族注意了，無論去年是將名下房屋出租，或是脫手賣出，記得留意報稅眉角。國稅局提醒，去年若是賣房，須釐清這筆房地交易是屬於新制或舊制課稅；若是出租當包租公、包租婆，也要留意押金課稅等問題。

房地合一實價課稅自2016年實施，不動產取得時點會影響出售房地利得計算及申報方式，可分為新、舊制兩種。

南區國稅局表示，個人在2016年1月1日後出售2015年12月31日前取得，且持有期間超過兩年的房地，屬於舊制課稅範圍，必須課徵財產交易所得稅，去年個人若有房地交易屬舊制案件，今年5月報稅時，千萬別忘記申報。

據了解，由於財產交易所得不在綜合所得稅查調服務所提供的資料範圍內，往往有納稅人忘了主動申報，而過去不動產買賣交易，向來是國稅局查核重點，會計師表示，納稅人務必要注意新舊制適用並誠實申報。

南區國稅局提醒，計算房屋交易所得時，要以房屋出售時的成交價減除原始取得成本、費用後計算所得額，來課徵綜所稅。近期國稅局才輔導一案，民眾未核實申報，而是以房屋評定現值並按部頒標準計算所得額，經輔導後，才改以實際成交價扣除成本費用後來核算並補稅。

另外，房屋若未脫手賣出，許多有殼族也會選擇當起包租公，國稅局提醒，房東記得申報租賃所得，否則遭民眾檢舉逃漏稅，得不償失。而房東收取押金，到底需不需要報稅，是最常讓房東一個頭、兩個大的問題。

台北國稅局表示，押金課稅問題可分為兩種情況，第一種是押金直接存在銀行或郵局，此時必須設算這筆押金的利息，列為租賃所得；第二種情況，若房東將這筆押金用來投資或其他運用，且衍生的所得已經申報，則可將押金利息扣除已申報的衍生所得，來申報租賃所得，避免重複課稅。

舉例而言，王老先生出租房屋，年租金100萬元，並收取押金30萬元，王老先生在申報當年度租賃所得時，除了租金100萬元外，還要再加計押金利息，以當年度郵局一年期存款利率計算約3,000元，合計100.3萬元計入租賃所得。

而假設王老先生將押金用來投資購買基金，當年度獲配收益約2,000元，在報稅時，要申報營利所得；但為免重複課稅，租賃所得部分可扣除2,000元，申報為100.1萬元。

如果房客提早解約，或有其他違約事項，房東將押金沒收，國稅局表示，沒收的押金在稅務上視為違約金性質，必須列入其他所得，而非租賃所得，無法適用租賃所得的43%必要費用率。

經濟日報2020/4/22