北市老公寓Q1「價格鬆動」成入手好時機？專家：三大風險不可不知

 為了在台北市置產，許多預算有限的民眾，會考慮購買屋齡較高的老公寓，但近年來，都更、危老等議題，讓老公寓題材發酵、房價不墜，購屋人未必「買得下去」；不過，據房仲業者觀察，台北市公寓產品第一季表現不佳，多數行政區的成交單價，有鬆動趨勢，價格似已出現疲態。

台北市公寓成交價表現偏弱 議價機會浮現

根據中信房屋統計，今年首季，公寓成了台北市各行政區中，單價滑落最多的產品類型，全市僅北投區、中山區和松山區，交易單價仍屬強勢（中山區甚至年增2成），其餘行政區比起2019年，價格略減，士林區、信義區與中正區，更連續兩年首季，出現價減現象。

 中信房屋研展室副理張漢超表示，北市住宅過往都有5成左右比重，為30年以上的「高齡宅」，就今年首季數據來看，中山區公寓產品價格表現亮眼，但整體而言，相較其他產品，台北市公寓成交價表現仍偏弱，對有意購買公寓物件者而言，或許是個可議價的好機會。

值得注意的是，老公寓雖然有價格優勢，但若要購買，還是有不少地方需要注意，屋比房屋總監陳傑鳴提醒，大部分公寓都無電梯，家中有年長、行便不便者，建議別買老公寓；此外，貸款及維修裝潢成本，也需納入考量。

貸款限制、維修成本、安全性 都要納入購屋考量

陳傑鳴進一步解釋，買老公寓時，有3個可能會碰到的風險；首先，是貸款問題，因為多數銀行對老公寓的貸款限制較多，可能會因屋況、未來轉手性等因素，影響到鑑價結果與貸款成數，一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」，不得超過50到60年。

其次，維修裝潢成本，也是入手老公寓前的一大考量；陳傑鳴指出，老公寓的屋齡從30到70年都有，屋齡越高，問題也越多，一般的裝修花費，不外乎泥作、水電管線、木工、油漆等基礎工程，裝潢費每坪至少5萬起跳，相較新屋每坪2到3萬，高出不少。

除了工程費用外，還有監工費及設計費須負擔，監工費約為總工程款的3%到10%，設計費則是5%到20%，購買時，絕不能忽略裝修成本。

陳傑鳴也提到，第3項風險是「安全性」，屋齡較高的老公寓，都有抗震力不足的問題，若發生大地震，居住安全會有不小疑慮，這也是購買老公寓時，應考量的重點。

想控制裝潢預算、立馬入住 買老公寓未必合適

陳傑鳴建議，有意購買老公寓者，在看房時，要注意投資客或前任屋主，是否有用廉價裝潢，來掩飾漏水、水電管線老舊等問題，若未察覺這些狀況，購買入住後，恐需花上一大筆修繕費用，得不償失。

雖然老公寓價格相對低，但陳傑鳴認為，這類物件反而適合有充足自備款的購屋人，因為屋齡老舊、貸款成數低，加上後續房屋整修，還得花上一大筆費用，開銷頗大。

至於屋齡較年輕的「華廈、大樓」，反而適合想控制裝潢預算、時間，有意馬上入住的購屋人，「屋況、屋齡新，銀行願意放款的成數較高，預算不足的民眾，可優先考慮。」

今周刊2020/5/27