合建分屋 土增稅不能列入建商成本

六都稅籍住宅合計每年約新增7萬戶，近11年來增加80萬戶，目前六都合計約620萬戶，建商也不斷推出新建案。不過，國稅局提醒，建商多半是自行購買土地、或是和地主採合建分屋方式，但建商依契約幫地主負擔的土地增值稅不能列為成本費用。

長期以來，建設公司與地主合建型態可歸類為合建分屋、合建分成及合建分售等三種。所謂合建，指的是地主出土地、金額，建商出資金、技術與人力興建房屋。

分屋類型基本上以樓層區分，例如建商跟地主合建十層住宅，分屋時訂定地主拿四層、建商拿六層。

而分成則是指合建後由建商或另外以共同名義售屋，售屋總價金再依契約比例分配，地主與建商各按照比例拿取其金額。

至於分售為建商與地主依約定銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋，像是建商出售房屋時，地主配合出售該房屋的持分土地，再個別與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，地主與建商也分別向購買人收取土地款與房屋款。

官員指出，不管是哪一種方式都是合建後出售，此時就會涉及到土增稅，因為土地從原本地主購入價值到合建後賣出，中間多半有漲價情況，因此國稅局將針對土地價格漲幅、向地主課徵土增稅。

依照我國土地稅法，如果地主採取一般買賣，自用土地的土增稅率為10％，一般用地則為20％～40％，並且根據持有年限減徵20％～40％。

不過，官員指出，地主在實務上多半只出土地，其他事務都交由建商處理，甚至連土增稅都會在契約中明訂由建商負擔，但依照土地稅法規定，土增稅應由地主負擔，財政部也在1986年函釋指出，該筆土地增值稅因課稅對象非建商，因此建商不能列為費用或建屋成本。

2018年有建商與台北市地主合建分屋，由建商幫地主負擔土地增值稅300萬元，原本建商要列為費用抵減營所稅，但國稅局依照函釋規定剔除該筆費用，並針對建商開出補稅單約60萬元。

工商時報2020/9/22