危老中高樓改建 容獎增至1.3倍

內政部2021年將推動三大房地產政策，包括：落實實價登錄2.0、危老整建與都更併軌、社會住宅包租代管與租金補貼整併。立法院2月開議後，內政部將大力推動《都更條例》修法，鼓勵中高樓層以上危老建物改建，容積獎勵提高至原容積的1.3倍。

內政部預估，危老重建2021年將減少送件量，時程容獎邁入第五年，5月10日起將再降低2％為6％，配合規模獎勵，預估全年危老重建案約500至600案，不可能再出現去2020年逾千件的榮景；都更案全年預估約100案。

趕在2020年底，立法院三讀通過地政三法修法，內政部2021年預計以半年時間進行溝通、修改子法、系統等工作，實施實價登錄2.0。立法院2月開議後，內政部將推動都更條例修法，以鼓勵中高層樓以上危老建築進行改建，未來在取得多數住戶共識後，地方政府可以免除協調程序進行代拆，容積獎勵提高至1.3倍。

內政部政次花敬群表示，都更、危老都已經上軌道，未來若危老沒辦法取得100％所有權人同意，就會鼓勵轉為都更案。2020年由於危老限時容積獎勵10％將落日，因此3到5月申請量暴增，累計至11月，申請量增至1,013件，約占過去三年累計申請量的2／3左右。

另蔡政府推動八年20萬戶社會住宅，直接興建目標12萬戶，至2020底離目標還差8萬戶；包租代管僅1.2萬戶，離目標差6.8萬戶，國家住都中心2021年將與地方政府合作興辦1.5萬戶社宅。

此外，分別在1月和8月申請的租金補貼，每期有12萬戶，租金補貼和社宅包租代管都是給租屋者補助，未來，內政部希望推動社宅包租代管和租金補貼併軌，解決房東不願意參加社宅包租代管問題，給予稅金減免和修繕補助，讓兩項政策合而為一。

內政部也將在2021的5月推動第三期社宅包租代管，補貼戶數比第二期2萬戶還多，並將在第三期推精進措施，例如媒合費用，未來將給予定額，讓業者不必再依租金高低找物件，以利開闢更多房源。

社宅包租代管契約 不再向房東追稅

內政部下會期將推動修改住宅法，將參與社宅包租代管的免稅額度，提高到1.5萬元，以增加誘因，並將修法明定，參與社宅包租代管的租賃契約，送到稅捐機關後只能做減稅證明，不能做為其他使用。也就是租賃契約只能去做減稅證明，財政部不能再去依此查察該房屋的租金收入是否有繳稅。

《住宅法》修正案是下會期內政部推動修法重要法案之一，除明文降低房東被查稅的疑慮外，也將提高租金免稅額，預計從現行1萬元提高到1.5萬元。

蔡政府推動八年20萬戶社會住宅目標中，有8萬戶額度是社宅包租代管，鼓勵現有房東參與社宅方案出租，但2020年底僅落實1.2萬戶，離目標8萬戶仍有一大段距離。

內政部官員說，主因仍是房東不願意主動參加，憂慮原本不用納入所得稅申報的房租收入，參加包租代管後，就要被追稅。曾經因房客申報抵減所得稅，而出租屋被追稅的房東認為，即使有修法，也不敢曝光租約，現在可以修法不追稅，未來也可能修法納管，因此部分房東仍不太相信政府的保證措施。

樂居創辦人李奕農指出，跟政府打交道，合約就是會有留下紀錄，為避免租賃雙方在繳稅上的問題，應該在簽約前就先講清楚，是否要參加租金補貼或社宅包租代管，政府修法時要能更明確，免除房東心中所有疑慮。

工商時報2021/1/2