合建分屋銷售額課稅 從高認定

財政部國稅局21日表示，若建商和地主採合建分屋方式興建住宅出售，建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時，會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額，再以此課徵營業稅。

近年來不少地主和建商合作，地主出地、建商提供建造工程做合建分屋，待房屋建成後再依簽約分潤型態。

我國合建房屋基本上多為三種型態，第一種「合建分屋」，由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋，像是按照樓層分配，然後建商、地主個別出售其分得房屋，各自負擔收益。

第二種「合建分售」，地主與建商先行簽訂契約，雙方各自出售房屋，但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」，地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。

官員指出，若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。

另外，採用合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。

舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式，地主提供持有一年內的土地（市價3千萬元），換得建商四戶房屋（市價2千萬元），則建商對地主銷售額為3千萬元。另外，地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款，土地、房屋交易所得皆適用20％稅率。

工商時報2021/1/22