危老面積不設限　紙片屋將成北市特產

▲台北市最小危老基地位於大安區浦城街21巷，面積僅約21坪。范厚珉攝

去年核准案最小21坪 87%基地不到300坪

危老條例因無基地面積限制，小面積案日益增加，尤其在寸土寸金的台北市，危老「紙片屋」蔚為流行。截至去年的台北市危老核准案中，300坪以下基地高達87%，150坪以下基地佔比也有60%，其中最小基地為21坪，與最大基地2147坪相差約103倍。

根據台北市都發局統計，截至去年底為止，共核准406件危老案，平均核准面積約185坪，300坪以下基地達87%，150坪以下約60%，90坪以下也仍有30%，可預見未來台北市將充斥迷你基地的「紙片屋」、「竹筍屋」。

其中核准最小面積為20.87坪，位大安區浦城街21巷的1樓平房；最大面積為信義區行政中心50年地上權案，共2147.44坪，2019年由南山人壽砸159.81億元得標，市場預估將開發為頂級商辦，該案去年底以全額40%容積獎勵通過危老重建審核。兩者面積相差約103倍。
自地自建案漸增

扣除信義區行政中心案因屬地上權才罕見以大規模申請危老，北市普遍仍屬小基地危老案。《住展》雜誌研發長何世昌分析，危老不同於都更，需要百分百所有權人同意，因此基地愈小、戶數愈少，整合成功度愈高。

何世昌指出，業者整合基地愈大愈具開發效益，但受限整合難度將提高，只能走向小基地一途；且危老多朝「一坪換一坪」方向整合，成本不小，開發商鎖定利潤下，只要保持一定門檻就送照推案，尤其近年房價表現佳，利潤多能保持預期之上，若拉長時間擴大面積整合，勢必面臨利潤侵蝕的風險。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，台北市危老案中，近來朝自地自建方向進行，縱使無開發商介入分潤，但愈大面積勢必愈難整合，不少舊市區中已有零星新案推出，老舊建物遭遇基地破碎，也很難擴大面積。
中山區58件最多

另一方面，徐佳馨指出，基地1000平方米（約302坪）就達都更門檻，民眾看準容積獎勵相對優渥，多半會棄危老走都更，因此危老重建不易形成大面積的開發案。

各行政區以中山區58件最多，其次依序為士林區51件、大安區48件。倒數3名分別為南港區6件、信義區16件、文山區21件。何世昌認為，外界原預期蛋黃區的都更危老推動意願較高，但從大安區名列前茅、信義區卻墊底來看，可見高房價區屋主期望值愈高，不好談整合。

整體觀之，何世昌表示，市中心精華土地稀缺，蓋一塊少一塊，尤其台北市近期推案已揮別過去採素地蓋樓模式，老屋重建變新建案反倒成為主流，這股都更及危老風潮，也從北往南一路延伸，在中南部逐漸開花，預估將延續10年，而且由於危老條例無基地限制、整合較容易，可望接棒都更，成為推案主力。

蘋果日報2021/2/20