房地合一2.0上路前 你必須搞懂的五件事

 房地合一2.0即將於7月1日上路，上路後，持有兩年內出售將會被課以45%重稅，超過兩年、未超過五年內出售也要課35%重稅。為避免落入2.0重稅範圍，房仲業者觀察，市場已經出現拋售潮，尤其此次修法納入預售屋，衝擊最為顯著。（延伸閱讀：房地合一2.0效應 投資客伺機拋售）

鎖定炒作歪風，財政部這次火速祭出房地合一2.0修法，在「打炒作、不打自住，打短不打長」的基調下，順利通過立法院三讀，投資客頻喊「塊陶呀！」（諧音：快逃呀！）但距離房地合一2.0上路僅剩不到兩個月，你搞懂新制了嗎？

Q1：房地合一2.0上路，是看簽約日還是過戶日？

A：為了避開2.0重稅，逃命潮、拋售潮來了，但關鍵是，房地合一2.0於7月上路，到底要用簽約日認定？還是過戶日？財政部官員表示，要看「移轉登記日」，也就是過戶時間。

若以較為極端的情況來舉例，假設林先生持有一處適用房地合一制的房地，持有三年，若逃亡腳步不夠快，東看西看拖到6月30日才簽約，7月1日才辦理過戶，這時候國稅局看的「移轉登記日」就是落在7月1日，林先生仍落在2.0新制範圍，持有三年交易稅率為35%，相較於房地合一1.0稅率僅須課20%，差了一天稅負差很大，林先生等於是「白逃了」！

Q2：房地合一納入預售屋交易，但「紅單」交易有納入嗎？

A ：所謂「紅單」是指預售屋的預購單，消費者看完預售屋建案，先向建商「下訂」，通常會拿到一張紅色或粉紅色的預購單，就是俗稱的紅單。由於持有紅單時尚未簽訂正式買賣契約，基本是「無本生意」，前陣子炒作紅單情況嚴重，受到政府高度重視，內政部也祭出實價登錄2.0，預計7月上路，7月之後，依法禁止紅單轉售，違法者將按戶處15萬元至100萬元罰鍰。

財政部官員表示，房地合一2.0僅納入合法的「預售屋換約交易」，而所謂的預售屋「紅單」轉售，並未納入房地合一課稅範圍，未來仍按現行規定，視為權利轉讓，個人就應申報財產交易所得，併入綜合所得課稅；企業也要申報營利事業所得稅。

官員解釋，由於紅單並非正式的買賣契約，未來被內政部查獲違法轉售時，可能已經轉手多次，很難去認定持有時間，要納入房地合一來課稅較為困難，因此仍維持現制課稅。

Q3：預售屋變成成屋後，持有時間會接續計算還是獨立計算？

A： 財政部高層在修法期間就已對外表示，預售屋、成屋的持有時間是各自獨立計算，也就是說，若購買預售屋，房子蓋好後變成成屋，持有時間就要從移轉登記日起重新計算。

舉例而言，陳小姐買了預售屋，兩年後取得成屋，持有成屋一年後交易，此時持有時間的計算不是三年，而是僅一年，稅率為45%。

Q4 ：預售屋、特定股權交易的取得、交易時間點，如何認定？

A ：財政部官員表示，原則上預售屋是以「買賣契約簽訂日（訂約日）」為準；特定股權交易原則上則是以股票「交割日」來認定。今年7月1日後訂約的預售屋、交割的特定股權交易，才會落入房地合一2.0的重稅範圍。

Q5 ：哪些情況不受房地合一2.0影響？

A： 財政部表示，主要有三大類型，不受7月新制影響。首先是維持20%稅率者，包括因為非自願因素須交易持有五年以下房地，或是參與都更或危老分回房地首次移轉且持有時間五年內、建商蓋好房子後首次移轉的房地交易，都維持20%稅率。

此外個人或公司交易持有超過五年的房地，由於已經超過五年的「重稅閉鎖期」，也不會受到影響。

對於自住者，只要持有自住房地且設籍滿六年的交易，則可維持10%稅率，且有400萬元免稅額。

經濟日報2021/5/11