買農地眉角多 少了這步小心被課稅

農地農用是國家農業政策的指導原則，所有權移轉可免土地增值稅，另外，贈與稅、遺產稅也都有相關的減免規定，連房地合一稅都可以免稅，但若農地內有部分被違規使用，恐無法享受到稅賦的優惠。

一筆農地經過幾次的贈與或繼承後，往往共有人數衆多，每個人的持分比例也不盡相同，甚至有人不想耕種，早將自己的持分出售，形成了複雜的共有關係，類似這種持分農地可以買嗎？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，共有人間有優先購買優，出賣人出售時，其他共有人就買賣的同一價格、同一條件可以主張優先購買，如果通知後15日內共有人要買，契約就成立，如果共有人不買，就會順利登記給新買方。

若該筆農地為套繪農地或是法地空地，攸關他日是否能蓋農舍使用，對於農地價格影響很大，一定要查明。另外，農地是否有分管契約的訂定，避免一人違規使用，全體受牽連，也無法享受稅賦上的減免。

鄭文在舉例，在民國88年間，某個家族農地經過一次的繼承，當時法令農地無法分割為單獨所有權，所有權人由1人變成5人，彼此是兄弟關係，簽立了書面分管契約書，各自管理使用自己的持分，後來老三把土地賣給了其他人，點交後兩年，買方居然收到了稅捐處的地價稅單。

經查詢稅捐處，原來五兄弟的老大將土地違規使用，稅捐處開單課稅，還好買方購買前除了讓賣方通知優先購買權人外，也查明了該筆農地無農舍套繪情事，就連他們兄弟間的分管協議書都完成了換約手續。

因此當稅捐處來函徵收地價稅時，買方便將當初和另外四兄弟的分管契約書，提示給稅捐處，經稅捐處查核屬實後，逕以違規使用人大哥為納稅義務人，免除了整筆課地價稅的冏境。

自由地產2021/5/17