永慶房屋賣屋2年多沒成交辯稱「專任委託」求償202萬報酬敗訴確定

新北市李姓女子2016年5月間與永慶房屋簽約，委託銷售房屋，雙方多次延長契約期限或變更為「短期專任委託」，但簽約2年多一直無法成交。李女後來私下找了另家房仲，順利將房屋賣出，永慶發現後，辯稱雙方最後一次簽約是「專任委託」契約，請求李女支付202萬餘元的居間服務報酬。但法院調查後，認為雙方間最後一次簽約並非「專任委託」契約，永慶無權請求報酬，判決永慶敗訴確定。

根據臺灣高等法院109年上字第80號民事判決指出，永慶房屋起訴主張，與李女於2018年8月26日簽訂「專任委託」銷售契約書及委託事項變更契約書，約定由永慶房屋「專任」居間銷售李女房屋，並將銷售金額由7,580萬元變更為5,066萬元，委託期間為2018年8月20日至2020年12月31日止。但李女在簽約隔月，就私下委託另一家房仲公司將房屋賣出，且在當月底就完成過戶登記。因此永慶依照與李女契約中約款「李女另行委託他人居間仲介出售之行為，視為永慶已完成居間仲介之義務」，故請求委託銷售價4％之服務報酬202萬6,400元。

一審新北地院審理後，判決永慶敗訴。永慶上訴第二審，高等法院審理時，李女拒絕賠償，主張自己沒有看過契約內容，當時永慶房屋的陳姓業務員於簽訂契約前，並未讓她將契約先攜回3天審閱。而李女坦承2018年8月間確實曾與永慶簽下「短期」專任委託事項變更契約書，但當時是因業務員表示有買家出價，她才會簽署專任委託契約；李女強調，自己急著出售房屋，不可能與業務員簽署長達2年之專任委託銷售契約。

高等法院調查後發現，永慶與李女自2016年5月18日簽訂「一般」委託銷售契約書，但雙方在2017年3月起，到2018年8月間，6次簽署委託事項變更契約書，其中有4次李女勾選「原一般委託變更為專任委託」選項，但至多專任委託僅32天，只有2018年8月最後這一次的變更契約，勾選專任委託時間竟長達2年4月又6日，顯與雙方以往僅約定「短期」專任委託之情形不同。另外高院也發現，雖然這次李女變更了委賣金額，但並未勾選「參、委託期間：□原一般委託變更為專任委託」其下欄位，可見雙方約定「李女自行將房屋出售或另行委託第三人居間仲介者，仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬」，並非雙方意思表示合致內容，永慶不得依照此款約定請求報酬。

此外，高院也認定雙方契約為定型化契約，依照《消費者保護法》及內政部規定，不動產委託銷售契約之審閱期間「不得少於3日」，而高院傳喚永慶陳姓業務員作證，他坦承確實沒先把契約交給李女帶回審閱，並未提供3日以上審閱期間。雖然業務員也證稱，簽約前明確告知李女此份專任委託只能交給永慶獨賣，不可再交給第三仲介委託銷售，並說明專任委託之違約責任；但高院認為業務員與本案有利害關係，證詞不見得可以全採。另外高院也傳喚簽約當時在場的李女兒子，他證稱「簽約過程是業務員拿資料叫李女簽在他要求簽的地方，因為資料非常多，所以連解釋都沒有，也沒有給李女時間看，直接叫李女簽名；業務員絕對沒有將契約內容解釋給他們聽……完全沒有講到委託銷售之期間，也沒有說是專任委託銷售……」最後高院認定雙方簽訂專任委託契約前，永慶未提供李女合理審閱契約之期間，求償約款無效，再度判決永慶敗訴。永慶未再上訴，全案於2020年8月間確定。

律師李大偉指出，不動產委託銷售契約確實充滿陷阱，民眾簽約時應該要特別注意，契約是否約定「專任委託」、「可否自售」、「違約金比例」等等細節；由於不動產價值高，攸關民眾權益極大，所以內政部規定有3日審閱期間，李大偉建議民眾簽約前要善用審閱期間，找專業人士審閱契約。此外，此類委託契約特別注重受任人的專業能力，如果受任人能力差、效率低，民眾簽約了就真的得不償失。

［2021/6/17永慶聲明］
本案曾於107年8月9日經由本公司居間簽約成交，惟嗣後因故解除買賣契約，故同年8月26日本公司即與李小姐重新簽立專任委託。惟法官未採信多項明確事證，本公司深表遺憾，仍尊重司法判決。

轉載：品觀點新聞2021/6/17