央行打囤地 土融動工限18月
中央銀行打囤地、養地再出招，13日邀集36家本國銀行及信用合作社聯合社召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，提出四大項指示，若未確實落實貸款後的追蹤管理，將移請金管會或農委會查處，其中最受關注的是，對金融機構應審慎確實評估借款人預計動工實際所需時間，明訂最長18個月為原則，市場解讀，央行可說是再次宣示「來硬的」。
央行表示，為促請借款人對購買的土地，確實依切結期限動工興建，避免金融機構資金流於提供囤地、養地的來源，央行已在2021年12月17日調整購地貸款（土融）規範措施，新增規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建。有關「一定期間」的認定，金融機構應審慎確實評估借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。
央行指出，這次主要為避免銀行對購地貸款核定「一定期間」時過於寬鬆，有違管制規定，邀集36家本國銀行及信用合作社聯合社召開會議，除聽取各機構實務上作法及意見外，並促請金融機構辦理購地貸款，應將四大項目納入授信內規，作為內部稽核及自行查核重點，且央行也將列金融檢查重點項目。
央行說明，首先是「一定期間」的認定，最長以18個月為原則。其次，在貸款契約明定一定期間到期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬，不可歸責於借款人的因素外，應逐步按合理比例收回貸款，並採用階梯式逐年加碼計息，金融機構應確實落實執行。
其三是金融機構辦理續貸或轉貸案件，如果借款人所購土地未動工興建，應審慎確實評估貸款條件，並應對貸款年限（包含原貸款期間），訂定合理上限，以避免信用資源流於提供囤地、養地的來源。
其四是銀行應落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，落實追蹤案件是否按計畫動工。如未確實落實貸款後的追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金管會或農委會查處。
央行強調，未來仍將持續關注不動產貸款及房市發展情形，滾動檢討選擇性信用管制措施內容及執行成效，以健全銀行業務經營，並促進金融穩定。對此，市場解讀，央行已不是暗示，直接明示打炒房、囤地就是要「來硬的」。
建商反應：逼小建商提早出局
央行13日召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，促請銀行訂定內規，新增土融借款人需限期18個月內動工興建。對此，建商表示，這個新規定有爭議、也不合理；在壓低成數至五成、並加碼限期18個月動工的規定下，對大建商影響不大，可是卻將逼得小建商提早出局。
長虹建設總經理李耀中表示，央行這個新規定，實施起來會有爭議，也不太合理，因為建商經常面臨申請建造執照的時間會拉長，有時候是地買了、但跟鄰有糾紛必須進一步協調，有時候是土地買了，但還需要跟鄰地地主再談整合，擴大基地面積，這些情況都會造成實際開工動土時程往後延後。
至於最理想的情況，一般土地買進，就進行規劃設計、申請建照，如果中間一切都順利，大概一年到一年多，是可以如期動工。不過規定還是必須要保留彈性空間和例外條款，才符合實務。
元利建設副總吳麗謹表示，這項新規定一定會成為都市景觀的新殺手，扼殺大街廓開發、大面積開發的整合契機，尤其在現行規定土融貸款成數已被壓低至五成、並加碼限期18個月動工的規定下，坦白說，對於大建商影響不大，「大者恆大」難道這是政府所樂見的嗎？
2022年地上權商機 上看百億元
房市需求不減，地上權商機來臨，財政部國產署13日初步公布2022（今）年設定地上權案招標計畫，全年標的合計為42宗，重點大案包括北市六張犁陸軍保養廠一宗、台中市站前干城七宗、高雄市前鎮區和興達港等三宗、台中梧棲區（台中港旁）兩宗，初估今年地上權案商機上看百億元。
經國產署盤點今年地上權大案，北市陸軍保養廠4,815坪為重點案件，目前國防部正協助瓦斯業者遷移地面上的增壓站，同時配合當地居民需求，將停車場連結至陸軍保養廠E基地，有望趕在第四季單獨列標。
北市陸保廠案因地點座落於台北醫學大學旁，距離台北101大樓不到一公里，保守估計，以近年北市信義區地上權行情價每坪百萬元估算，該案底價約50億元以上，為今年金額最大地上權案。
台中干城地上權案也是亮點之一，國產署配合大台中再生計畫，預計在年底推出七宗標的，每宗分別約1,800坪，以近一年干城地上權行情價每坪30萬元計算，每宗約5億元，七宗合計約35億元。
而高雄市前鎮區興南段有兩宗標的，每宗都是1,500坪大案，因地點臨近205兵工廠，作為企業總部或商辦都相當適合，以近三年高雄地上權案每坪單價至少16萬元保守估計，每宗約2.5億元，加上高雄興達港旁3千坪地上權案約5億元，合計高雄三大案為10億元。
台中市梧棲區也將推出兩大宗地上權案，靠近台中港與三井Outlet，分別為3千坪與2,800坪，初估兩宗合計權利金底價上看5億元。另雲林縣靠近高鐵站旁、宜蘭縣員山鄉也各有一宗4千坪大案分別約2.4億元、1億元。
國產署副署長李政宗表示，預計在2月21日、5月23日、8月22日、11月21日依序公告今年四批次招標設定地上權案，其中第二批與第四批為11宗，其他皆為10宗。他說，今年首批地上權案包括北市兩宗、新北一宗，彰化一宗、高雄兩宗、台南一宗，還有台中東區、東勢區各一宗，及台中梧棲區亮點案2,800坪一宗。
工商時報2022/1/14
