一間房擁多張土地權狀 賣屋想「暗槓」等都更 反讓荷包失血

房屋買賣取得的所有權狀，以一張建物權狀、一張土地權狀為多數，當然也有部份的房屋因為土地沒有合併或是使用分區不同，造成一張建物權狀，多張土地權狀，如果售出時，想分開出售，恐要小心謹慎。

若持有的房屋產權是一張建物權狀，多張土地權狀，在寸土寸金的現在，不少賣方會希望保留其中幾筆土地權狀，等未來都更或是危老重建時待價而沽，但買賣房產除了透天外，通常以房屋面積坪數計價，常發生買賣登記上的困擾。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」

若賣方希望「暗槓」幾筆土地不賣，總是逃不過地政事務所的把關，會要求補正，也就是該筆未過戶的土地，如果是房屋的基地或是法定空地，地政事務所會要求買賣雙方併同移轉才能完成過戶手續，如果不是就不會強制要求併同過戶。

鄭文在說，不少賣方會希望保留幾筆土地，等未來都更或是危老重建時待價而沽，但常常一等10年過去，建商沒有來敲門，而是稅捐處每年來課稅，而且稅率是一般稅率，不能辦理自用住宅用地節稅，讓荷包失血。

鄭文在建議，若該筆土地是基地或是法定空地，依照公寓大廈管理條例一定要併同移轉，如果是公共設施保留地可以考慮保留，因為可以申請免課地價稅，如果是既成巷道，因為每年都須繳納地價稅，在建商還沒有出現前，可能先讓您繳稅繳到捉狂。

當然買方也要小心，鄭文在說，曾有1樓的賣方將違章建築蓋在自己持有的道路用地上，後來將該筆公共設施保留地單獨賣給建商，建商將該土地申請容積移轉必須排除占用，而被要求拆屋還地，事後不得已賣方只好再向該建商買回這筆土地，確保違章建築免拆的情形。

鄭文在也建議購屋前先去申請鑑界，釐清是否有占用鄰地，或是有無被鄰地占用，以及相關土地的權屬，是避免產權爭議的不二法門。

自由地產2022/3/18