買賣預售屋 提防稅務地雷

投資不動產獲利，今年報稅時要小心稅務地雷。安永（EY）執業會計師楊建華指出，個人2021年買賣預售屋，如果是在6月30日前的交易，屬財產交易所得，今年綜所稅申報時要列入課稅；如果是7月1日後的交易則屬房地合一稅2.0規範，必須在簽訂買賣契約後30日內，自行申報，不列在綜所稅報稅範圍內。

隨著全台各地房價大漲，不動產投資正夯，但今年報稅時也要特別留意新舊稅制間的差異，以免誤踩報稅地雷。

為抑制炒作不動產風氣，政府針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的規定，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前房地的交易案件為房地合一1.0稅制。個人適用稅率多在15％～45％，營利事業則均為20％。

從房地合一1.0到2.0，主要為擴大短期交易定義至五年內，同時也將不動產範圍擴大至預售屋以補足租稅漏洞。不過，因2021年橫跨房地合一1.0與2.0，中間也產生適用差異。楊建華舉例，預售屋就是最典型案例。

若個人轉賣預售屋日期為2021年6月30日以前（含6月30日），皆屬於財交所得舊制。依所得稅法規定，按收入減除成本費用後計入個人綜合所得計稅，為隔年報稅季申報，以2021年上半年交易而言，2022年5月需申報且適用5％～40％綜所稅率。

但個人若在2021年7月1日以後（含7月1日）交易預售屋，則屬於房地合一2.0範圍，個人必須在訂定買賣或讓渡契約次日起30日內申報繳稅。楊建華強調，依照房地合一2.0稅制，個人持有兩年內出售不動產須課徵45％所得稅率、兩年到五年內出售為35％、五年到十年內為20％，十年以上一律為15％。

另有關預售屋優先承購權的「紅單交易」，目前我國定義紅單交易行為屬財產交易，以出售價減除「取得價＋成本」，剩下為所得額，計入個人綜所稅課稅，適用5％～45％綜所稅率。

隨實價登錄2.0自2021年7月上路，內政部也禁止紅單轉售，2021年7月1日以後的紅單交易屬於非法行為，依財政部最新規劃，未來紅單交易可能比照預售屋適用房地合一2.0稅制課稅，但具體結論尚未出爐，個人仍要持續留意稅制變化。

工商時報2022/4/8