房地都更符合三要件 持有期間計算放寬

為鼓勵老屋參與都更、危老重建，個人以自有房地參與都更，財政部日前發布解釋令，放寬持有期間的計算，使個人有機會適用較低的稅率計算房地所得，不過須符合三大要件：

1. 多分配部分的增購，是為了湊足完整一戶，

2. 應分配及多分配之土地面積，不得超過都更前原有土地面積，

3. 僅限一戶。

房地的「取得日」，是決定採用新制（房地合一課徵所得稅）或舊制（僅房屋交易所得課徵所得稅）的關鍵；房地的「持有期間」，則涉及所適用的稅率。房地取得日的認定，原則上是以所有權移轉登記日為準，而持有期間的計算，則是房地取得日起算，至交易日止。

都更房地於作業要點之規定

對於都更所取得的房地，房地合一課徵所得稅申報作業要點（以下簡稱作業要點）進一步規定取得日的認定，以及持有期間的計算。

應分配房地之取得日

取得日的認定，於作業要點第4 點規定，個人以自有土地參與都更，都更後分配所取得的土地，以都更前取得土地之日（以下簡稱原取得日）為取得日。不過，房屋的取得日，是完成所有權移轉登記日（新建房屋興建完成後第一次移轉，為核發使用執照日）為取得日（以下簡稱為新取得日）。

應分配房地之持有期間

房地都更的持有期間計算，作業要點第5點規定，參與都更的房屋，持有期間的計算，以該土地之持有期間為準，由於土地在都更前已持有，因此持有期間計算的起日為原取得日。

都更房地於解釋令之規定

由於以權利變換進行都更的原所有權人，進行都更後，應分配房地若不是完整一戶，通常會需要繳納差額價金以補足一戶。因此財政部日前發布解釋令，說明取得日之認定，與持有期間之計算。

多分配房地之認定

實際取得的房地超過應分配部分，即為多分配部分。解釋令第1 點即提及，多分配房地的取得日，原則上為新取得日，其持有期間的計算，也是從新取得日起算，至交易日止。

不過，若多分配部分符合三大要件，其持有期間就可例外從原取得日起算，三大要件包括：

（1）應分配房地沒有完整一戶，而需增購湊足一戶者；

（2）應分配及多分配土地面積，合計不超過都更前原有土地面積；

（3）以一戶為限。

會計研究月刊2022/4/13