危老獎勵下週將遞減4% 首當其衝中小基地地主

自2017年「危老重建條例」上路後，全台掀起危老重建風潮，據安信建經統計資料顯示，截至今年3月底止，核准件數共2,113件，為都更一倍以上，其中又以台北市核准658件居全台之冠，不過危老時程獎勵已逐年遞減，今年為遞減至4%階段，將首當其衝中小基地地主。

安信建經總經理張峰榮表示，危老時程獎勵自2020年5月12日起，當日逐年折降為8%、6%、4%、2%、1%，直至2025年歸零，今年則是遞減至4%階段，首當其衝的是中小基地之地主，「時程獎勵+規模獎勵」合計要拿到10%上限，基地面積需達1000m2以上才能不受影響，若趕在5月11日前掛件，時程獎勵仍有6％。

安信建經彙整資料顯示，自2017年危老實施到今年3月底為止，大台北地區總核准件數為1,048件，占全台核准量近5成，若以核准率來看，台北市核准率約83％、新北市約80％，兩地核准率都達到8成以上；雖然核准率不低，但仍有約2成的申請案遭打回票。

張峰榮指出，這2成危老重建計畫未核准的原因，大多是對於法規、流程及文件資料準備不足、不熟悉，例如原建物不符合合法建物的規定、不符合法規規定的危險、老舊建物等級、無法取得100%所有權人同意等，如果要提高過案機率，地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。

許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水，安信建經表示，根據北市府統計，截至2021年11月底止，台北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49％，已經很接近40％的容獎上限。

申請項目為「老舊建築結構評估未達最低等級」100％，北市危老案都有申請此項容獎；其次為「耐震設計」占85.83％、「綠建築」占72.5％，較少人申請的項目則是「無障礙設計」，僅有28％。

至於如何拿到危老容積獎勵40%，張峰榮解釋，危老容積獎勵項目沒有好壞，必須看地主需求及基地條件而定，如果希望「通用設計」，則可申請「無障礙環境」；如果要增進住宅安全與提升價值，則以申請「耐震標章」為優先；如果要降低保證金負擔，除須符法規設計規定外，則每一個項目不一定要做到頂標，容獎的CP值相對高。

以安信建經「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例，此處為三棟併排的透天老宅，在接觸個案時，安信團隊即掌握本案特點及地主需求，評估基地面積不大之因素，提醒地主必須盡早申請，才能搭配時程獎勵獲得關鍵的10%。

另外，環境條件無法申請「基地退縮」的獎勵，勢必要選擇繳納保證金項目，加上本案地主特別重視居住安全及品質，安信團隊規劃在建築設計部份，取得結構安全最高等級的「耐震設計標章」。

經濟日報2022/5/4