北市住宅租金收益 負報酬近了

住宅房價大漲、後續升息壓力大，北市住宅租金淨收益率負報酬腳步近了！據住商機構調查，近一年台北市平均大樓、公寓租金收益率為2.2％、2.3％，逼近升息後房貸利率水準，大同區大樓及公寓分別為3.2％、2.7％，居雙冠王，不少蛋黃區已跌破2％，加計持有成本，住宅租金淨收益率恐成負報酬。

大家房屋企研室副理郎美囡指出，住宅毛租金收益率在2％左右，若計算購屋貸款利息，以及包括管理費、房屋稅、地價稅等持有房屋成本，淨報酬可能為負數，尤其屋齡較新的大樓產品，房屋評定現值高、房屋稅成本高，在低利時代過去、升息循環啟動，未來房貸利息負擔大增下，住宅出租淨收益效益將不如以往，置產族取得房產更以保值、而非收益思維出發。

調查顯示，近一年台北市大樓平均租金每坪1,499元，公寓租金每坪1,056元，隨著區域發展變化，高租金區域也跟著洗牌。

無論大樓或公寓產品，台北市租金收益率明顯「西強東弱」，大同、萬華、中山等行政區租金收益率均約在2.5％以上，成熟的生活機能與較旺盛的租屋需求，支撐起相對較高的租金水準；不過屬東側的大安、信義、內湖、南港等區，則多在2.3％以下，其中大安及南港的大樓產品更跌破2％以下。

郎美囡指出，大同區大樓平均租金每坪1,721元為台北市各行政區最高，公寓租金每坪1,093元也有不下於蛋黃區的水準，加上近捷運、屋齡較新的小坪數、套房產品租金多可達每坪1,600元以上，「京站」套房租金則上看每坪2,500元，使得大同區住宅租金收益率在台北市最佳。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，升息循環來臨，加上高房價趨勢未歇，勢必壓縮新進置產客買進當房東的意願，尤其包括店面等收益型產品，利息成本又比住宅更高，生意難做、租金也不會太漂亮，一般店面租金投報率可能與房貸差不多，面臨無利可圖。

工商時報2022/7/7