「老屋改建特快車」上車前先斟酌3要素　避事倍功半

自2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》實施後全台掀起危老重建風潮，也因其容積獎勵、無基地面積限制等優勢，近年風頭更盛都更；不過定位為老屋改建「特快車」的危老條例，雖然連年核准件數與坪數成長，看似風光，但不少民眾卻面臨著「老」屋認定差異。
危老訂定實施期間為10年，申請危老重建的個案容積時程獎勵至2025年5月全部歸零。目前以台中來說，危老條例上路後已達430件、核准重建超過建坪12萬坪的成績，在央行持續緊縮開發商購地貸款下，更有不少建商瞄準危老商機持續整合。

「老屋不一定能符合危老條例拿到獎勵容積重建。」危老重建顧問公司業務主任華筱晨說。她表示，一般民眾要進行危老的障礙有3點，首先是合法房屋證明、鄰居住戶意見以及貸款申請。

華筱晨解釋，這是因為以台中為例，1971年尚未實施建築管理前，並不需在蓋房前取得現在所謂的「建照」，當時時空背景是很多人蓋好房子後，就去區域鄉公所申請「完工證明」，沒有建照、使照作為依據，此時就需要再申請一份「合法房屋證明」。

有業者私下表示「合法房屋證明」很難拿到，在歷經時間洗刷，老屋可能會有不同增修、改、新建工程，要叫原屋主舉證現在的房子跟40、50年前是同樣的一間房實在困難。

他以一塊位於台中西屯水湳申請危老失敗的案例來說，為取得「合法房屋證明」屋主提供稅籍證明、戶籍遷入證明等都無果，最後調閱「航照圖」卻因早期該地為水湳機場禁照範圍，「調航照圖也一片黑！」最終不符規範，屋主放棄申請自地改建。

另外1戶重建的危老案，會需要左右退碰撞距離，面寬會比現在的還小上10~20cm，不少屋主也會希望能夠找鄰居一起重建，更能夠發揮土地的價值，甚至能從透天變大樓。

目前想申請危老重建計畫的邱先生就坦言自家社區為7戶透天，但參與危老計畫的目前僅3戶，自家50年的透天長期受到漏水、壁癌等困擾，雖然挺過921地震，「但下一次921來了怎麼辦？」

正在進行重建的基地，也會面臨鄰居的輿論壓力，鄰居擔心基地開挖、震動造成自家房屋損壞情有可原，但不少個案位於小巷弄中，會遇到鄰居以障礙物擋道，大型工具機不得其門而入，更甚者還會天天檢舉工地。

「這不一定是危老案件會遇到的問題，但這是老屋改建的常態。」若是想要進行危老重建想法的屋主有能力與心力想買下整合厝邊鄰居，也有遇到相守多年的鄰居一開3倍價等的情況。

最後，由於危老重建的成本對銀行來說，比素地新建案更高，單戶、少數的個案會因總金額太低被銀行婉拒或要求做信託。站在銀行角度會希冀重建計劃做好再申請，但一般民眾能力有限淪於「雞生蛋、蛋生雞」的窘境，而這也就衍生了全案管理公司的出現。

但即便是做危老重建整合的業者也私下坦言：「政府提供多項危老優惠措施，包含容積獎勵、免稅措施等，讓人留在空洞化的舊市區、改變市容立意良善，但對於個體戶來說『老屋老卻不能危老』的成本、心力高於改建誘因。」

ETtoday房產雲 2022/11/12