私法人購宅、預售屋轉售 禁令有例外條款

在總統蔡英文宣誓下，內政部推動史上最強打房措施，立法院10日通過《平均地權條例》修正案，包括限制私法人購買住宅、預售屋轉手納管、預售屋實價登錄、重罰炒作行為、成立檢舉獎金制度。儘管打擊層面非常廣泛，但還是有些例外及彈性，對建商不會趕盡殺絕。

預售屋禁止轉售部分，簽約後，除遇重大事故無力繳款，否則不能轉手。可進行換約的例外包括：一、配偶，直系血親；二親等旁系血親讓予（不限兩年一次）；二、中央主管公告情形等，其他重大事故無力繳款例如：非自願失業、重大傷病、其他重大事故、三，重大事故要經縣市政府許可、每兩年只能換約一戶。

至於私法人購買住宅許可制部分，內政部認為，「私法人」無居住需求，不需購買住宅，否則極易形成炒作行為，因此對私法人購屋採正面表列管理，只有下述情形可以檢具使用計畫，向內政部申請許可。

包括一、參與都更危老，買住宅做為都更危老整合使用。二、購置做為員工宿舍。三、具規模長期出租經營，自己出租或委託包租代管業者，只要供住宅出租使用，即使沒有要求租金多少，會檢視有無具規模。私法人需經許可才取得的住宅，5年內一律不得辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

另免經許可項目，是金融機構處分抵押不良產權，還有依土地法優先購買共有住宅。此外，不動產業關心的參與都更危老後分回的房屋，或附買回機制分回住宅，也可免經許可做後續處分。

另部分業者認為，房地合一稅中私法人移轉不動產之稅率已調整，無須再限制私法人購買住宅部分。內政部指出，房地合一稅2.0調整私法人出售不動產之稅率，主要為避免產生短期炒作漏洞。這次限制私法人購置住宅，則考量私法人原則上無居住需求，且近年其購買住宅數量增加，恐影響國人居住權益，為避免囤積炒房，故對其取得住宅予以限制，二者立法目的不同，並非重複限制私法人購屋。

內政部重申，針對私法人購買住宅許可制在修法期間社會各界或業者所提建議，都已納入修法或未來子法訂定時考量。

工商時報2023/1/11