一季一萬棟！老屋交易創新高 專家示警四大雷

老屋老化問題多，但在高房價下，似乎已成購屋民眾無奈的選擇，元宏不動產加值服務平台彙整聯徵中心資料指出，去年2022年前三季全台屋齡30年以上老屋貸款件數高達3.12萬件，平均一季交易一萬多棟，創下新高。

以占比來看，去年前三季老屋房貸件數占全部新增貸款總件數達22.4%，與2009年10.8%相比，老屋交易占比已翻倍成長。

觀察六大直轄市可發現，去年台北市老屋交易占住宅房貸市場比重更為驚人，去年前三季占比就高達52%，有過半的房貸案件，都是購買屋齡30年以上的老屋。

元宏不動產加值服務平台創辦人暨「RBone卸震鋼甲」業副總經理周昆立表示，房價頻創新高，加上精華區都更緩慢、新屋新增供給不足，資金不足與喜歡精華區機能的購屋民眾，往往只能選擇房價較便宜的中古屋或是屋齡更很大的老屋，導致老屋交易持續提升。

老屋雖相對便宜，但周昆立提醒，老屋常有四大問題，購買還是要更審慎，

第一、維修成本高：

老屋經過多年的使用，房屋的建築結構、裝修設備、電器設施等都可能會出現老化現象，除了需要更多的維護和保養外，對居住者安全也是潛在的風險，民眾在購買前，一定要檢查房屋的狀況，評估維修成本是否符合自己的預算與需求。

第二、建築標準不符合現行規定：

老屋除建築設計可能過時外，台灣在1999年921地震前蓋的房子，多有耐震力不足缺點，以屋齡30年以上老屋占比超過7成的台北市來說，北市府就曾預測台南2016大地震若發生在台北，將倒塌逾4千棟房子，造成6萬人傷亡，顯見購買老屋有一定居住風險。

目前包含宜蘭、新竹以南與台南以北、花蓮、台東、南投、高雄與屏東部分地區，建築防震規劃需可防6級震，基隆、雙北、桃園、澎湖、高雄與屏東部分地區也需可防5級震，都已較過去有更嚴格的規範。民眾購買房子時，房屋的抗震、耐震能力其實不可忽視。

第三、土地使用限制：

都市多年發展下，目前很多老屋的土地使用限制都可能已經被修改或限制，如容積管制後，若老屋須重蓋，已無法跟過去一樣將所有土地面積蓋好蓋滿，民眾購買老屋時需仔細了解相關土地使用分區管制規定。

第四、老屋貸款限制：

銀行放貸為了確保債權，對於屋齡過大的老屋可能會貸款成數偏低，甚至不放貸的狀況，甚至，銀行內部也會有屋齡+貸款年限要小於50或是60等規定，屋齡越大將越難貸款，民眾購買老屋前最好先請銀行評估，避免最後出現貸款下不來或貸款成數不足的問題。

周昆立指出，台灣地震頻繁，購買耐震、抗震力足的住宅產品相當重要，畢竟人能居住安全才是最大的價值。目前台灣已有一些運用以柔克剛的「半剛接」日本技術工法產品引進，一般平價的建案也可擁有「7級強震，大樓不倒」的安全住宅生活，購屋民眾可從平價新案中挑選耐震力高的，不用屈就於只能選擇問題多多的老屋了。

經濟日報2023/2/19