平均地權條例子法 3大重點一次看

政府打炒房 祭出史上最嚴厲防堵政策

今年的1月10日，《平均地權條例》三讀通過，為打擊不正當的投機炒作行為，政府祭出5大重點，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制以及解約申報登錄等，被稱為史上最嚴厲的打房措施。

《平均地權條例》修法共有9項子法，其中4項已經陸續推出 ，重點分別為預售屋轉售限制例外條款及審核辦法、 私法人購買住宅許可項目和免經許可樣態以及建立檢舉獎金制度。草案今天下午5時起至5月15日公告20天後，經內政部部務會報同意，報請行政院核准。

平均地權條例 子法修法重點內容

1.限制預售屋換約轉售

簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

但有例外條款，經過主管機關審查後即可轉售，但限定每兩年只能換約一戶，包括：

‧非自願失業超過6個月內未就業。
‧買受人死亡，繼承人無意保留。
‧共同買受人間的轉售。
‧房屋因災害毀損而不堪居住。
‧本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
‧本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧 。

另外，還有三類人不用經過申請核准即可轉售，也不限兩年一次：

‧配偶、直系血親、二親等旁系血親讓予。
‧簽約後買受人死亡，其繼承人依法繼承換約。
‧私法人合併依法承受，或解散清算後的財產歸屬之換約等。

2.私法人購屋採許可制

內政部認為，「私法人」無居住需求，不需購買住宅，否則極易形成炒作行為，因此對私法人購屋採正面表列管理。

須經許可項目有6項，包括宿舍使用，不可超過員工人數；具規模的出租經營使用，持有同一使用執照內5戶以上；衛生福利機構場所使用，例如長照機構等；合作社買受住宅，供社員共同使用；合建、實施或參與都更危老；以及其他經內政部公告的用途。私法人需經許可才取得的住宅，5年內一律不得辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

另外，免經許可情形有9種，包括公國營事業或受政府捐助的財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新、危老重建，以及與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人的住宅。

3.重罰炒作並建立吹哨者條款 最高可領1,000萬

明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。

而民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

但為防止檢舉浮濫，子法草案中明訂檢舉為實名制，且須提供違規的人、事、時、地、物等具體事證；若有偽造事證，將移送檢調。 檢舉範圍包括買價登錄逾期或不實申報，違反禁止紅單轉售規定，違反限制換約規定，以及違反禁止炒作規定。

檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元 。

平均地權條例上路 哪些人受影響？

《平均地權條例》將會影響買預售屋、新成屋和中古屋等三類民眾。剛性自住者完全不受影響，但包括投資客、炒房團、代銷、仲介，將會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制，因為《平均地權條例》目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制，導向自住、長期置產，同時，也要限制預售及成屋的短期投資行為，消弭房價上漲預期。

另外，私法人會受到管制私法人購屋這項政策管制，日後購屋必須事先申請許可，杜絕私法人炒房。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，這次修法對房市衝擊相當大，幾乎斷送投資客炒房多數管道，一旦發布實施，未來想炒房難度將大幅攀升。以受衝擊最大的預售屋產品來說，雖然新法「不溯及既往」讓投資客少了急售的壓力，但買方進場意願不高，因此，預售屋買氣可能會在低檔盤整好一陣子，這對手中推案最多、庫存最多的建商將產生極大的衝擊，未來出現建案或餘屋出現降價出清潮機會將大幅攀升。甚至不排除重演2016年時，市場出現品牌建商帶頭降價、預售屋比新屋便宜、新屋開價比中古屋便宜的房價倒掛現象。
平均地權條例發威 衝擊房市買氣

平均地權條例子法公布，不過政策早已經發揮預期效果，受衝擊最大的預售市場近七個月成交較前一個年度同期呈現腰斬，今年1、2月全台單月成交量已跌破5,000件。房仲業者認為，預售市場已轉變為自用當道，在預售降溫的氣氛下，整體房市也沒有太多表現空間。

根據統計，2021年9月至12月間，全台預售交易平均每月達1.3萬件，從去年4月預售交易單月1萬件後，交投就一路下滑，去年下半年單月維持在5,000～7,000件，今年2月目前揭露單月還不到4,000件，反應市場對於平均地權條例修正已提前發酵。

就各縣市來看，過去景氣熱絡時單月能有逾千件交易量的新北、桃園、台中、高雄四大都會區，今年以來單月均量僅剩400～800件，過去單月能有500件交易量的台北市、新竹縣市，今年單月更僅剩百餘件，全台主要都會幾乎呈現全面性衰退，成交量多遠不及一年多前的一半。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，預售禁止換約效果已經完全發酵，預售市場銷售時間拉長，但開發商的營建成本與資金成本都居高不下，房價修正空間也有限，在房市自用當道的市場氛圍下，接下來就要考驗開發商個別的經營能力。另外，法人購置住宅採許可制，政策上路前可能還有一波搶以法人登記的買氣，不過新制上路後，恐怕將衝擊高端的市場買氣。

工商時報2023/4/25