危老夢難圓？北市減3成！專家揭2因素玩不下去

根據行政院主計總處最新資料，代表營建成本的營造工程指數CCI指數，今年3月達109.5，再度創下歷史新高。業者表示，營建成本漲不停，讓許多建商苦不堪言，由於成本無法掌控，危老都更推動也面臨困境。

元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理周昆立表示，去年全台最火熱危老都更熱區北市，危老重建核准件數僅剩下152件，年減量逼近3成，創近三年新低，市場更傳出不少危老案玩不下去的狀態。

周昆立表示，目前危老都更在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下，正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境。不僅申請變少，就算核准了，不少案子拖著不願開工。

以營建成本飆升來說，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，五來來價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。

3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要23~25萬，豪宅營建成本甚至還更高。

由於，營建成本大增由起造者負擔，目前很多整合中的危老案都因考量營造成本大幅變動，利潤被大幅壓縮，加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，就很容易出現合作破局的狀況。

再以房價陷入盤整來看，市場在商言商，房市景氣上升時期，房價不斷上漲，參與都更的地主與建商可分回來的價值自然也會更多，也會更有推動都更的意願。

但是，去年下半年以來，台灣房市因為升息與政府打炒房等因素，買氣開始出現停滯，房價也陷入盤整，導致都更危老推動上缺少了誘因。

周昆立指出，前幾年營建成本攀升，但因房價上漲，不少地區房價漲幅超過造價成本，危老都更要推動還算順利。

以台北市很多地區來說，新案每坪房價都在百萬以上，房價每上漲10%就是10萬元，即使興建成本從20萬元漲至25萬元，房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。

但是，去年下半年以來新案售價開始出現停滯，營建成本卻不斷創高，都更推動者在無法順利漲價轉嫁給購屋者下，自然開始衝擊危老都更的推動狀況。

而且據統計，2018年至今年4月底，北市核准的危老改建案，有高達86%，基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，因此，面對營建成本高漲的環境下，市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。

周昆立分析，面對危老都更開始推不動的狀況，有四種解法：一、等待營建成本回落，自然可順利推動。二、期待房價再度上漲，抵銷成本上升的衝擊。三、爭取容積獎勵，創造建案價值。第四，則是利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具，讓危老改建案在省成本下，又能價值提升。

他表示，以目前來看，期待營建成本快速下降與期待房價快速上漲都有點不切實際，爭取容積獎勵則需要符合種種規定，經過審查材可獲得。因此，較好的辦法是，地主與建商利用一些成本低、可創價的輔助建材工具，如卸震鋼甲這類工具，提高建物價值及售價，有意推動危老的屋主或是業者可多留意相關資訊，找尋危老都更推動的突破口。

經濟日報2023/5/11