老母增貸100萬找女兒當「借貸人」 一動作錯誤 慘被課贈與稅

購置不動產的優點除了保值外，還有變現的能力極佳，除了買賣以外，銀行貸款也是變現的好方法。一般的房屋貸款，都是以本息攤還的還款方式，早期的房屋貸款都是以15年期或是20年期為基準，所以只要繳息正常，經過5年左右的繳納房貸，通常償還本金相當可觀，如果再加上房屋的增值，需要資金時，可向原貸款銀行進行增貸，對於有資金需求的人來說，是一個好的方法，不過，要特別注意借款人和保證人，以免被課徵贈與稅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，個案中的林媽媽年近60歲，繳納了5年本息攤還的房屋貸款，不曾延遲，再加上這幾年房地產的增值，某天林媽媽開口想增貸100萬元，銀行也馬上答應，收件辦理。

案件進入審查程序後，因為林媽媽已經60歲，償還能力不足，故要求女兒當借款人，女兒一口答應，補足資料後，案件很快的通過，貸款很快的撥款給林媽媽。直到最近，林媽媽希望把這間房屋登記給這個女兒，因為還有另外一位兒子，為了避免爭議，決定以買賣方式辦理過戶。

林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書，以2成自備款，8成銀行貸款的方式辦理過戶，依照《遺產及贈與稅法》第5條規定：「二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論，但能提出已支付價款之確實證明不在此限」，也就是不需繳納贈與稅。

可是問多年前林媽媽的那筆房屋貸款，因為銀行的「權宜之計」，借款人寫成女兒名字，買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款，不是撥款給媽媽，這樣會被課徵贈與稅，該怎麼辦？

鄭文在表示，年邁父母有房有資產，但若要向銀行增貸，往往會被銀行要求以子女當作「借貸人」，確保未來償還能力，因此，若當下的房屋有貸款存在，以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」，很可能符合遺產及贈與稅法第5條「視同贈與」，而被被課徵贈與稅。

他也提醒，若有年邁的父母親要向銀行貸款，要特別注意借款人和保證人的差別，別讓自己陷入被課徵贈與稅的窘境。

自由地產2023/6/9