推動危老都更難度大 12大痛點一次看
最近有總統候選人對都更危老之推動提出質疑，本文特就此一問題提出「當前都更危老所面臨最重要的十二大議題」以供參考。
「都市更新條例」自1998年11月11日公布實施，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)，自2017年5月10日公布實施，前後差距19年；惟都市更新推動相當緩慢，截至今年6月30日，雖然總數量累計1,619件，惟總核定件數僅1,090件；至於危老重建，截至5月31日，重建計畫受理3,847件，核准數量2,988件(詳請參閱附表一、二)，由此可見二十多年來都更危老推動之困難程度。
其次，如再由2023第一季30年以上屋齡合計462.39萬戶，占全國房屋稅籍總數量909.79萬戶之50.83%，再以全國住宅平均屋齡高達32年加以對照，顯見當前都市更新的確有加速推動的必要。
眾所皆知，現階段都更與危老推動最大障礙在於公權力與公信力如何發揮？而當前所面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距，導致整合過程曠日廢時，因此，今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破瓶頸，實乃刻不容緩之一大課題。
另外，現階段實施中的法令大都僅適用於房價較高區域，其他縣市未必全然適用，其因在於中南部房價較低，加以老舊社區缺乏市場性，又不具自償性，因此，對於中南部透天厝林立老舊社區之都更或危老推動，應再研擬一套可行的配套措施，方不致看似龐大市場，卻又事倍功半！
以下再就當前都更與危老推動所遭遇的各種疑難雜症，分別加以彙整十二大關鍵議題，以供參考。
一、景氣變動vs.分屋比例─分屋條件變、變、變
當前都更與危老推動最大阻礙在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係(詳請參閱附圖)，其間又以營建成本大幅提高，導致估價與共同負擔比例無從精確計算，另一方面，房價大幅飆漲亦是都更戶不願貿然簽立同意書之一大主因。
當景氣變動，估價很容易引起爭議，此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要，惟實價登錄又常因隱藏不實交易價格問題，尤其是在景氣下行階段，建商為去化餘屋的讓利做法，例如退佣、贈送車位、裝潢、家電等；凡此，都讓估價平添不少不確定性，這往往也讓想要重建的民眾難以驟下定決心簽訂同意書。
二、觀念宣導與溝通─不厭其煩，溝通再溝通
就溝通障礙而言，例如建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞，愈是老舊社區愈難溝通，尤其ΔF1-ΔF6容積獎勵額度名詞太專業，一般民眾聽不懂，更何況最後實際建築總面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，而這些都是有待加強宣導溝通的一大重要關鍵議題。
另外，「一坪換一坪加一個停車位，不必出錢」以及依「戶數」或「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知，也都是不少都更戶長期存在的一大心結，而這些錯誤認知，以訛傳訛結果，導致原本好事一樁，卻一再延宕，更讓整合機構或危老推動師白忙一場。
這些議題究竟要如何溝通才能做到公平合理，實在值得深思！
三、共同負擔比例與分屋比例的認知差距─共同負擔比例決定分屋比例
都更整合動輒六、七年甚至超過十年，期間市場景氣與房價互動之五大變數「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」，當中又以「共同負擔比例」與「分屋比例」最容易發生爭執，原因在於景氣下滑影響房價下跌，估值隨之調降，導致共同負擔比例提高，分屋比例下降，反之亦然；因此，都更要如何將「景氣因素」優先列入考量，也是整合過程必須審慎評估之一大重要因素。
通常都更戶總希望共同負擔費用能夠盡量壓低，以使分屋比例提高，不過都更審議過程審議委員會通常對於容積只會減少不會增加，其次，都更戶一昧想降低共同負擔比例，一旦碰上景氣下行房價降低，不但建商蓋不出低成本的好房子，在無法提高售價情況下，可能也會導致整個建案無法順利完工。
至於當前都更與危老所面臨的最大難題應是三倍乘數效應所導致營建成本高漲問題！
四、積極研擬因地制宜策略─因應房價高低之權宜措施
其中尤以中南部透天厝最受矚目，按2023Q1雙北市屋齡30年以上住宅合計1,446,122戶，僅占全國4,623,986戶之31.27%；其次，2023Q1全國房屋稅籍1～3層透天厝住宅數量比例44.60%，台北市8.74%，新北市30.25%、桃園市32.92%、台中市40.45%、台南市58.22%、高雄市41.87%(詳請參閱附表三)，據此即可了解如果法令不能務實的及於中南部地區，不論是都更或危老，執行效果必然大打折扣；因此，未來政策推動如何因地制宜就顯得格外重要。
五、推動多元都更，減少不同意戶阻擾─促進和諧，加速都更
從廣義角度著眼，多元都更包括權利變換、協議合建、委建，甚至所有權人出售部分土地持分等各種方式，都可分別整合，以提高參與意願。
當前都更戶大都希望以「自力更新」為優先選擇，其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多，索性由住戶自行推動，因此，如何協助成立更新會亦是相當重要之一大課題。其次，即使成立更新會，也必然會面臨專業不足問題，畢竟建物重建細節太過複雜，非一般人所能勝任，再則工程發包與造價認定更是一大問題，凡此都是自力更新所面臨之一大難題。
另外，如何擬定多元創新策略，也是相當值得深入探討的一大議題，例如結合生技、長照產業之創新模式，也是因應人口老化與推動都市更新之另一嶄新思考模式，相當值得推廣。
六、建構完備的代理實施者制度─增進彼此信任感
整合過程尤以房價、造價、風險管理費、共同負擔比例、分屋比例，各整合機構說法不一最受訾議，因此，建議積極建構完備的代理實施者制度。
一般而言，整合之初都更戶對於實施者大都缺乏信任感，就現階段而言，大多數推動師雖然竭盡所能進行整合，惟卻仍得不到應有的回饋，其因即在於如何分工以及何時可以收取到合理的服務費用；因此，如何建立一套可行的「代理實施者制度」，必然也是未來推動都更與危老之一大要務。
七、如何建立估價權威性？─估價期日最為重要
就估價角度而言，當前所面臨最大問題在於景氣變化所導致之房價漲跌，尤其整合過程長達七、八年甚至更久，不同估價師不同時間點的估價報告書必然不盡一致，因此，如何建立估價權威性，實乃當前刻不容緩之一大課題。
此外，當景氣變動，估價很容易引起爭議，此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要，惟實價登錄又常因隱藏「不夠真實的交易價格」問題，導致不少都更戶對於實價登錄資訊與估價權威性多所疑慮。
最近忠孝東路三段某都更建案，當建商搭建接待中心即將公開銷售時，有原一樓店家重新提出估價與分屋比例問題，其間緣由就相當值得檢討！
八、小基地建案切記市場性與自償性問題─慎勿掉入流動性陷阱
都更危老自償性一向都沒有明確答案，其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比，如再加上市場性問題，也有可能出現自償性問題，其中尤以小基地之危老建案最為嚴重。
根據內政部公布數據，目前申請危老重建案的基地面積，台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市分別為188.19坪、213.65坪、176坪、279.06坪、139.46坪、311.75坪，並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢，其中台北市遼寧街45巷更有小至88㎡(26.62坪)、浦城街21巷69㎡(20.87坪)、新北市樹林區49㎡(14.82坪)；另外，信義路二段大安森林公園對面「水樹之間」基地面積亦僅47坪，甚至亦有位於潮州街與麗水街口精華地段，基地面積30坪之「臻橡園」建案因缺乏市場性而淪為法拍，殊為可惜；由此不難想見小基地建案除對市容景觀嚴重影響之外，勉強重建更新，更會因自償性問題而陷入財務危機；其次，就整體都市更新政策而言，20公尺以上道路小基地建案是否應該有所節制，實在值得深思！
想像一下未來台北市到處林立如種竹筍般的瘦長型建物，觀感如何？真希望「十年回首必後悔」的警示不會影響到台北市的市容景觀！東京銀座小基地建案林立足為借鏡！
九、積極展現公權力、公信力與執行力─發揮公權力，協助政策推動
新北市政府運用公權力，以「公共安全」為前提進行淡水東來大廈海砂社區拆除，即是展現公權力之成功案例。
十、加強社區總體營造，並鼓勵自組更新會─自組更新會，自己的錢自己賺
近年自力更新成功案例，例如台北市首宗由住戶自組更新會並取得100%同意比例之水源路四、五期整建住宅，係由都更戶自組都市更新協會，政府扮演輔導角色，前期可適度補助相關整合經費，待凝聚共識之後，再對外公開徵選建築師規劃設計，並延攬專業人士協助產權整合、權利變換與銀行融資等都更戶無法自行解決的相關重要事項，最後則是公開遴選營造廠商。此一都更案在台北市政府與住戶共同努力之下，已完工多年，並成為台北市推動老舊整宅都市更新的典範之一。
其次，最近即將整合完成的550戶「新隆社區」，也是一個相當值得參考的案例。另外，成立三年的中華推動自力更新協會也是值得列為諮詢的專業機構。
十一、積極宣導仲裁補位機制─仲裁機制快速解決紛爭
由於都更流程冗長，加以相關法令極為繁複，一旦發生糾紛興訟，不僅曠日廢時，所費不貲，因此，應積極宣導仲裁機制，以期速戰速決，加速推動都更。
至於仲裁的優點，主要有三：
(1)有效性：與法院確定判決，具有同一效力，可以強制執行。
(2)快速、經濟：仲裁費比訴訟費低廉，並且可以迅速結案。
(3)專家判斷：仲裁人均係各行業專門知識或經驗的專家，熟悉相關行業實務與習慣，可以彌補法院對於不動產專業之不足。
十二、積極研擬協議合建契約書範本及應記載與不得記載事項─以擬定「應記載與不得記載事項」為優先考量
由於一般整合過程長達7～8年，各戶情況不同，分屋條件不一，通常都是經主管機關審查通過之後，最後再以「擇優」方式確認分屋比例，其次，最令都更戶無法理解的是，「選配」過程還得面臨定價差異與公設比灌水等疑難問題。
因此，當務之急最好是能夠制定一本公平合理的協議合建契約書，俾便消弭都更戶對實施者由來已久的不信任疑慮；惟協議合建內容太過複雜，契約書範本制定不易，因此，建議以擬定「應記載與不得記載事項」為優先選項！
現階段幾乎每一本協議合建契約書內容都不盡一致，將來一旦出現紛爭，恐導致完工無期，國父紀念館對面「台北麗景」自主更新案完工後還纏訟多年，足為借鏡！
結語：
都更進度緩慢主要緣於人性的貪婪面，成功關鍵在於溝通、溝通再溝通，包括政府機關縱向銜接到橫向連結，實施者與都更戶之間的條件協商，都應秉持溝通、溝通再溝通的態度耐心應對，以期都更危老政策能夠順利推動！
理財周刊 第1195期 莊孟翰 / 2023.7
