他買農地兩個月後賣建商 以為大賺900萬 卻來了600多萬稅單加罰款

 「我可以農免啊！」阿國（化名）一直跟北區國稅局強調這件事。北區國稅局官員回答：「不能農免，因為你的農地是賣給建商，不是賣給自然人。」

阿國說，他去年3月以500萬元買下一塊農地，兩個月後，5月就轉賣給建商，賣了1,500萬元，扣掉仲介費等，賺了960多萬元。

阿國買下農地時，前一手已申請到農地農用的證明，前一手不用繳土地增值稅，也不用繳房地合一稅，阿國以為自己可以繼受農地農用證明，就沒有申報房地合一稅。

不料，當北區國稅局核算房地合一稅和罰鍰後，阿國臉色難看：

    國稅局算給你看

    土地交易所得967萬7,420元×45%稅率＝房地合一稅435萬4,839元

    阿國屬未申報案，第一次因房地合一稅被裁罰，罰0.5倍，罰鍰217.7萬多元。

    本稅加罰鍰合計653.2萬多元。

北區國稅局告知阿國，如果繳清本稅，罰鍰可以打八折，少掉43.5萬多元。阿國搖搖頭，連本稅都沒有要繳的意思，他說，他問過很多人，自己真的可以適用農免。

很快的，北區國稅局接到地方稅局的來電。阿國還要面對不能農免的另一個課稅問題。

稅局來電 告知要開徵土增稅

地方稅局說什麼呢？國稅局官員說，阿國買賣農地是同一年，買、賣時公告土地現值都是一個數，稅局初步判斷沒有土地增值稅。後來發現，前一手農免沒課土地增值稅，這不，追稅來了。

也就是說，阿國要繳土地增值稅。買進時的公告土地現值，不是照他買進的今年，而是要回溯到前一手買進時的公告土地現值。

國稅局官員表示，前一手持有期間很長，公告土地現值調升很多次。估計阿國這筆土增稅也「頗有份量」。

稅局打電話給國稅局是告知，這筆開徵的土增稅可以作為房地合一稅的成本。

作業上，北區國稅局會先核定阿國的房地合一稅，等到稅局開徵土增稅，阿國再來申請更正，所繳的土增稅可以當成本扣除，重新核算。

賣給建商相較賣給自然人 稅負差距大

阿國一直強調，他可以適用農免，他買的時候，賣方有提供農用證明。國稅局官員指出，他搞錯了一件事。

移轉農地可以不課土增稅、不課房地合一稅，有兩個前提要件，一、做農業使用，二、移轉給自然人，兩個條件要同時存在。

阿國把農地賣給建商，建商是公司法人，不是自然人，不符合法令規定。

國稅局官員說，免稅的規定是配合農地農用政策而來。為了鼓勵農地能夠繼續做農業使用，保障台灣的糧食供給，在農發條例中，特別以免稅作為誘因。

農發條例第37條第1項規定，移轉農地得申請不課徵土地增值稅，但需同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」。後來房地合一稅開徵，同樣延續免所得稅的優惠。

如果阿國的農地是賣給自然人，那麼一切如他所認知的。賣給建商，結果就跟他所想的不一樣。

短期內以三倍價格移轉 還以為大賺

3月以500萬元買進，5月以1,500萬元賣出，時隔兩個月，價錢是三倍。北區國稅局一開始懷疑1,500萬元的真實性，「會不會是幫人家墊高成本？」

官員說，阿國賣建商農地已完成實價登錄，「我們查了，實價登錄是1,500萬元。」阿國收到的價金也是1,500萬元。阿國拿出的買賣合約書也登載成交價1,500萬元，也登載簽約時收到的第一期多少錢，後續價金怎麼給付。

當算完賦稅之後，國稅局官員指出，計入稅負成本，建商出價也不算誇張。

經濟日報2023/10/2