不小心租到凶宅？怕房子被住成鬼屋？房客與房東快學這幾招

心驚驚！被稱為「台北第一凶宅」的錦新大樓，頻傳靈異事件，今年11月又發生4起墜樓意外，讓凶宅再度成為網友熱議焦點。如果房東擔心房子變凶宅、房客也怕租到凶宅，該如何預防？「惜命條款」有用嗎？

從內政部的資料推估，2022年租屋人口約有300萬人，占了全台人口的12.8％，而在租金只漲不跌的狀況下，過去有許多投資族置產樂當「包租公」，買房出租賺取每月穩定的租金收益。

但是，在租屋市場不甚健全、資訊不對稱的狀況下，租客常碰上租約糾紛，房東也擔心出租房屋時碰到租屋蟑螂，甚至是房屋內輕生、他殺等「非自然身亡」，導致房子成為凶宅。這些都會讓房價、租金減損，因此房東對於租客的身份更加嚴格篩選。

特別是租客若在房子內輕生，使得物件成為凶宅，但由於當事人已經身亡，也無法最其求償。儘管，在法律實務上可向其繼承人或保證人求償，但求償難度不小。

擔心房屋成凶宅跌價，房東如何預防？掌握5大方向

除了事件發生後，在法律實務上的求償面外，如果從預防面的角度出發，住商不動產法務陳威宇指出，如果房東想預防這類事件的發生，大致有五個方向可供思考。

首先，考量在輕生等「非自然身亡」事件，後續所面臨的求償問題，由於民法規定繼承為「限定繼承」。也就是，繼承人只在繼承的財產範圍內清償債務，因此，就算房東向輕生者的繼承人求償，也可能無法取回任何賠償。

但是，如果在簽訂租約時，要求房客附上「保證人」，在法律意義上，就可以向保證人以自身財產進行賠償。

其次，房東可在租賃契約中，約定房客如果有輕生未遂、輕生意圖、自殘行為、出現明確輕生言論與行為時，可提前終止租約，並明訂終止契約後不搬離會有違約金，使該房客有搬離壓力，或促使保證人督促房客儘速搬離，降低後續風險。

第三，在租賃契約的條款中，明訂「承租人知悉在房屋內有輕生、自殘等行為，皆會導致房屋交易價值下跌，房東可請求繼承人或保證人負擔損害賠償責任或依無瑕疵之市場價格買回」。

此條款也就是俗稱的「惜命條款」，之所以特別加註這項條款，主要是因為《民法》第184條第1項規定「因『故意』或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任……」，當發生事件時，房東需自行舉證房客輕生是「故意」為之。

但若明訂惜命條款，代表房東與房客簽訂租約時，房客已清楚了解內容，房東也不用自行舉證房客「知道輕生會導致房屋價值下跌」，以此降低敗訴風險，與其所帶來的舉證困擾。

第四，目前坊間有多間保險公司都有推出俗稱「凶宅險」的投保特定事故房屋跌價補償保險，內容對於房客輕生、他殺都有所保障。雖然對投保物件多設有建物坪數限制，及設定賠償上限，但面臨這類事件時，算是較容易及快速的賠償機制，如果房客找不到保證人，房東確實有投保必要，來降低風險必要性。

最後，陳威宇也提到，其實最重要的還是「慎選房客」，但是，說起來容易、做起來難，往往房東與房客的相處間，很難第一時間看出有什麼問題。而房東在出租房屋時，除了擔心自己的房子成為凶宅外，還會面臨許多修繕、設備更新等日常雜務，因此也可考慮交由不動產經紀業者協助出租與管理事宜。
怕租到凶宅「心驚驚」，租屋前4招「停看聽」

房東怕自己的房子，因意外變成凶宅外、導致房屋跌價；另方面，租屋族同樣也擔心自己在不知情的情況下租到凶宅，增添心中不安感，住起來當然也會不舒適。

以下四招教租客，預防租到凶宅的風險：

首先，確認租約是否誠實告知為凶宅。以目前的租賃專法而言，房屋不只在買賣時需誠實告知屋況，出租房屋時，同樣也必須告知租客「是否有發生非自然死亡事故」的義務，也必須註記在租賃物標的現況確認書內。

如果違反告知義務，租客也可以依法對房東提出解除契約的要求，並且要求賠償。

第二，如果還是擔心租到凶宅，大致上也可以在凶宅網或是其他網路社團中查詢。除此之外，在看房、簽約時，也可以特別向房東確認，甚至向鄰居探聽房屋狀況。

第三，房客在租房時，也不用急著馬上簽約，因為住宅租賃契約有三天的「契約審閱期」，房客可利用這段時間，仔細檢查租約有無不合理之處，避免入住後與房東發生糾紛。

第四，而在租屋市場不透明的狀況下，房客也可盡量避免簽訂房東自行擬定的租賃條款，要求使用內政部所提供的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」範本進行簽約，更能有效保障自己權益。

遠見雜誌2023/11/28