今年商辦市場悶燒 租賃、買賣市場看旺

今年商辦市場在第1季繳交出亮眼的成績單，儼然處於悶燒中，據仲量聯行今（8）日統計，國內經濟持續復甦，景氣燈號自開春連兩綠，帶動商用不動產交易額回溫。第1季商用不動產買賣交易額達360億元，比去年同期激增181％。其中自用比例佔43％，約達154億元。

仲量聯行董事總經理侯文信指出，第1季由於央行升息政策進一步提高壽險業不動產最低投資收益率達2.97％，預期將使壽險公司不動產投資決策更加謹慎。

依據仲量聯行的觀察，2024年自用型買方將繼續為市場主要需求來源，尤其正向看待今年商辦買賣市場 。

侯文信表示，以產品別分析，第一季辦公類型產品交易額表現優異，除自用剛性需求強勁外，商辦及廠辦總交易額更受大型交易影響，佔第一季總交易金額的七成。單以商辦產品買賣便佔第一季總交易額五成，而璞永建設等購入「芙蓉大樓」一案，更使辦公室交易額由去年同期 之14億上升至178億，同期市場交易額占比上升39％。

本季買家組成分析，開發商占比43.1％，交易額達到155億。

開發商取得用地方式改變，帶租約之建物亦成為置入標的，錨定未來可都更及再開發價值，如璞園聯盟購入「芙蓉大樓」、國盟開發購入基隆安樂區物流倉儲、誠邑築建設購入「德成大樓」及郡都入手「中正飯店」。

第二大買家類別為科技業，受AI、車用電源等科技需求影響，促使科技大廠如台達電、耀華等積極購置廠辦、廠房，科技業交易額來到95億，占整體交易額之26.4％。

土地市場方面，本季累計交易額達493億，季增率達39％。市場自去年第一季起逐季回溫，與基期較低之去年同期相比，增幅達163％。

就土地交易市場買方分析，以開發商買家最積極購入土地存貨，佔市場交易總額之58％，達285億。究其原因，主要為去年第四季住宅市場回溫，進一步帶動建商購買土地增加庫存。開發商購地轉趨積極的現象也可從交易案土地分區分析，住宅用地以212億居冠，工業用地則以161億次之，交易額較去年同期增幅約126％。本季住宅用地較去年同期交易額大幅上升194％。

其餘產業買家以自用型工業土地為主，交易額達69億，推動工業用地交易額整體上升，市場交易占比則因住宅用地強勢，微幅下降五個百分點至33％。

而在土地交易地區，交易額超過百億之地區為新北及台中。以117億拔得頭籌之新北土地交易額分布大致符合總體交易額走向，住宅用地為大宗，超過五成，工業用地則以34％次之。台中則以市政府土地標售之住宅、商業土地為主，合計之103億交易額居次。

侯文信表示，綜觀市場雖然目前通膨疑慮尚存，然台灣市場資金充裕，使第一季交易狀況熱絡，預期未來投資市場表現正面。另除民間私部門交易外，政府聯開案及公辦都更亦將續熱。近幾年投資人對高鐵土地開發、捷運聯開案件等TOD軌道經濟開發商機深具信心，日前左營高鐵科技之心更完成招商，吸引民投資將近188億元，使高鐵沿線車站近五年累積民間投資金額已逾千億元。仲量聯行持續與各地方政府交通建設合作，積極推動土地開發案件，為2024年台灣不動產市場開啟明亮新局。

工商時報2024/4/8