5月報稅季 雙新制上路買屋賣屋有撇步

5月報稅季又來了！對一般民眾來說，每個月最大的生活支出，很可能就是房租或房貸，而這部分在報稅時有什麼需要留意的呢？是否有節稅的方式？專家針對各大族群一一解析！

綜合所得稅5月報稅季來臨，申報時間為即日起至5月31日為止，有購屋、租屋等不動產相關支出的民眾，別忘列入申報扣除項目，此外，財政部在2023年底至今共頒布2項房屋新制，分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定，無論是「房貸族」、「租屋族」、「房東族」、「售屋族」、「換屋族」都得留意稅制，別傻傻錯失自己的權益。

售屋族

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，房地合一稅上路以前，也就是在2015年12月31日前取得的房屋，賣房所得須併於隔年度5月綜合所得稅申報。而2016年起取得的房屋，售屋所得納稅則適用房地合一稅，必須在產權移轉登記完成後的30日內申報。所以若是在2015年底前取得，並於2023年間完成房屋買賣的民眾，售屋所得記得要在今年5月完成申報繳稅。

而售屋所得的計算，原則上得依照「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費用=所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算，將「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率=所得」。要特別注意的是，若售出總價符合豪宅交易認定標準，計算方式則不同，售屋所得為「出售總價ｘ房地現值比例(房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額)ｘ17%設算所得比率=所得」。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，如果有交易損失，依照所得稅法規定，只要檢具資料符合規定者，可享有扣除額，每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限。總結來說，對大多數適用舊制的屋主，可能採取標準計算申報較為有利，但依法仍建議優先採核實認定的方式繳納賦稅，否則日後遭政府查核仍有需面臨補稅的情形。

陳俊宏指出，財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情，在今年訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修各縣市豪宅交易的認定標準。台北市由7000萬元下修至6000萬元；新北市則從6000萬元下修至4000萬元；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市，也從4000萬元下修至3000萬元；其他地區則從4000萬降為2000萬元。若是在2023年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。

以台北市售價6000萬元房屋為例，假設房屋現值為400萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為：400萬元乘上台北市設算比率45%，須申報180萬元。改制後若認定為豪宅交易，假設出售時房地現值比例為30%，再乘上17%設算所得比率，將有306萬元必須得併入財產所得稅申報(600萬ｘ30%ｘ17%=306萬)。因應新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。

房貸族

每年所得稅申報時，民眾可依照實際狀況，選擇使用「標準扣除額」或「列舉扣除額」，評估用哪種來申報會比較省稅，陳傑鳴建議，目前若採用標準扣除額，無論所得高低都只能按固定金額扣除，單身12.4萬、夫妻合併申報是24.8萬。如果列舉扣除額的總和超過上述標準，採用列舉扣除額申報較划算，但列舉扣除額需要檢附相關證明。

目前列舉扣除額的項目，包括醫藥及生育費、人身保險費、自用住宅購屋借款利息支出或房屋租金支出、捐贈及災害損失等6大項。由於，很多人是貸款買房，每年會負擔不少的利息支出，申報綜合所得稅時，就可以考慮採用列舉扣除額，來享受租稅優惠。目前購屋借款利息的可扣除額度，是以支付自用住宅購屋借款利息減去申報之儲蓄投資特別扣除額後，每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨特別提醒，若貸款人未在購買的房屋設籍，即不算自用住宅，此外，如果去年房貸利息支出30萬元，但另有儲蓄利息收入三萬元，抵扣後餘額才可申報，因此只能申報27萬元，因此，為充分利用30萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。

租屋族

至於租屋族，陳傑鳴提醒，房屋租金支出也可列為列舉扣除的項目，在中華民國境內租屋供「自住」且非供營業或執行業務使用者，所支付之租金，每一申報戶每年可以在12萬元的限額內列報減除。不過，需注意，如果已有申報有購屋借款利息者，就不得再適用此項扣除額。

房東族

雖然目前很多房東出租房屋並不報稅，但如果是誠實的納稅族，每年綜所稅申報時，就需要申報租賃所得。申報方式分為「列舉扣除」或「不列舉直接扣除必要費用」兩種方式擇一。房東可自行計算金額，選擇對自己較有利的方式申報租金收入所得。

陳傑鳴以列舉扣除來說，包含房屋折舊、修理費、房屋稅、地價稅、財產保費..等，都可以列舉扣除，不過需要提相關文件證明。至於，「直接扣除」就不用提供上述這些證明，可直接將租金收入的43%作為必要費用扣除，申報剩餘的57%金額（假設一年的租金所得10萬，代表須申報5.7萬元的租金所得）。

特別提醒，目前政府為了鼓勵房東誠實報稅與增加社會住宅量，有提供每個門牌每月租金1.5萬的免稅額，還有房屋稅、地價稅的採「自住」稅率的優惠，甚至還有保險費、修繕費等補助，誠實的房東可以多加應用與考慮。

換屋族

報稅時可以注意「重購退稅」的規定，陳傑鳴建議，如果一買一賣的時間發生在二年以內，且重購自用住宅的房屋價款，超過出售房屋價款，可以在重購房屋隔年申報所得稅的時候，就可以辦理重購退稅，主張從所得稅應納所得稅額中扣抵或退還。簡單講說，就是兩年內，你買的房子比你賣的房子貴(如:小屋換大屋)，就可以在申報所得稅的時候，抵扣稅額或是退稅。

自由地產2024/5/4