永慶：Q1交易冷 房價跌定了

發布最新展望 看跌比率超過五成 六都全面下修 精華區估減10%

永慶房產集團昨（17）日發布第1季房市展望，短期及長期看跌房價比率均超過五成，房市未見復甦訊號，六都房價全面下修，與最高點相較，北市跌幅已達6%。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋直言：「房價跌定了」。

葉凌棋表示，今年前二月六都買賣移轉件數為3.17萬件，較去年同期減少18%，若3至6月交易無法回溫，今年交易量恐持續低迷，且全台由北至南各都會區 房價陸續在2013年第4季至2014年第4季見到高點，根據永慶今年來的交易資料來看，今年六都第1季房價與歷史高點相較，都已有2%到6%不等跌幅。

舉例來說，台北市房價最高點是在2013年第4季，當時該區平均房價為67.8萬元，依永慶今年來的交易資料來看，房價已跌到63.8萬元，下跌6%，是六都最高。

葉凌棋表示，目前約六成的交易價格在實價登錄行情上下5%範圍內，但在實價登錄行情以下要賣的比率變多了，即使有零星交易在實價登錄行情之上，也是因該地 區供給較少，已可看出房價下跌趨勢很明確，預估未來精華區還會再跌在5%到10%、外圍區域跌幅10%到15%，過去「有行無市」的豪宅市場，將會變成 「真降價」，投資買盤較集中的重劃區及郊區，下修幅度會更高。

該調查顯示，全台民眾對看跌未來三個月及一年的房價均逾半，顯示在九合一選舉後觀望氣氛更濃，多數民眾並未受到房地合一實價課稅朝向輕稅版本的激勵。同時，過去一年來北冷、中南熱的市況亦開始轉變，全台各都會區看跌房價均大於看漲，全台房市「轉冷」趨勢全面成形。

葉凌棋表示，房地合一稅政策因未列本會期優先法案，加上未來還有預算審核與總統大選等因素，能否過關仍有疑慮，未來「日出條款」時間的計算與「自住減稅門 檻」調整幅度與最終定案版本影響很大，不過稅制對房市影響已經鈍化，反而今年5月收到稅單的房屋稅「很有感」，長期持有成本的提高，若持有稅達總價1%， 等於100年後把房屋送給國家，持有稅提高對房市的衝擊將比交易所得稅還大上許多。

葉凌棋示警 資金不見了

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋昨（17）日表示，「錢不見了」是今年房市第一個警訊，未來二年「升息」則不會是台灣房市的議題。

葉凌棋表示，影響房市交易的三大因素，包括「利率」、「貸款成數」與「政策」。由於全球通貨緊縮、貨幣競貶的壓力，台灣利率水準升不上去，未來二年「升息」不會是台灣房市議題。

葉凌棋表示，全球除美國外均面臨通縮壓力，通縮造成資產跌價、投資不振，成為各國隱憂，分析全球今年仍處在「QE（量化寬鬆）、降息、貶值」環境中，近二 個月已有逾20個國家降息，我央行日前也表示即使美國升息，台灣未必跟進，使市場原預期可能對台灣房市產生衝擊的升息，不再成為議題。

但市場資金動能拉警報，將使股、房二市投資動能大減。葉凌棋表示，去年6月以來，銀行新承作房貸年增率由正轉負，今年1月M1B（狹義貨幣總計數）年增率 更只有5.03%，比去年同期9.93%大幅下滑，且向下貫穿M2（廣義貨幣總計數）年增率，顯示市場資金趨於緊縮，股房二市投資動能大減。

經濟日報2015/3/18